부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 2층 204호의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태상 해당 건물의 다세대 구간은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 김채윤이고 청구금액은 60,000,000원입니다.

표면적인 배당 계산만 보면 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 남습니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에 확인된 실제 임차인이 15명이고, 이들의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 15명

이 사건의 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 현황조사에서 확인되는 15명의 전입일은 2018.10.19부터 2022.12.26까지로, 전원 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 이 사실만으로 “대항력 있음”을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

② 임차인 분석 — 15명 모두 보증금·확정일자 미상

보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없어, 아래 15명은 중복 승계자가 아닌 실제 임차인 15명입니다. 이 가운데 배당요구 접수가 확인되는 임차인은 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우의 6명입니다. 그러나 이 6명도 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.

③ 가격·배당 — 현재 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 117,000,000원입니다. 그러나 직접 비교해 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 가격을 확정할 수 없는 상태이고, 무엇보다 임차보증금 인수액이 미상입니다. 따라서 이 물건은 최저가와 감정가의 차이만으로 싸다·비싸다를 결론 내릴 단계가 아닙니다. 실질취득액은 현재 회차라면 117,000,000원 + 미배당 인수금액으로 보아야 합니다.

예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 기초 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 15명의 임차보증금도 확정되지 않았으므로 소유자 잔여 54,562,000원과 매수인 인수 0원이라는 결과를 최종 권리분석으로 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며 인근은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 다세대 구간은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접하고, 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 15건 전수 확인. 15명 모두 말소기준일 이전 전입입니다. 보증금과 실제 점유관계를 임차인별로 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 현재는 보증금·확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
• 배당요구 6명 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 접수가 확인되지만, 실제 우선변제액과 미배당 잔액은 별도 확인이 필요합니다.
• 나머지 임차인 확인. 나머지 임차인도 모두 선순위 전입이므로 배당요구 여부와 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액부터 계산. 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 가격을 판단해야 하며, 현재 117,000,000원만을 총취득가로 보아서는 안 됩니다.
• 등기 재대조. 2011년 근저당권의 말소 표시와 2026.01.30 권리이전 기록을 현재 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 임차보증금·확정일자·최우선변제 여부가 확인되면 신청채권자와 소유자 잔여액까지 다시 계산해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실질취득액과 직접 비교할 가격이 확정되기 전에는 신건 117,000,000원이 싸다는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “117,000,000원이 끝이 아니다”

이 사건은 단순한 신건이 아닙니다. 말소기준은 2024.12.12인데 실제 임차인 15명의 전입일은 모두 그보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람도 6명뿐이며, 그들 역시 실제 배당액이 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 단계에서 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 확정하거나, 최저가 117,000,000원만 보고 가격 메리트를 논할 수 없습니다. 먼저 15명의 보증금과 배당 후 잔액을 확정하고, 그 결과를 낙찰가에 더해 실질취득액을 만든 다음 가격을 판단해야 합니다. 권리확인 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 15명의 임차관계를 얼마만큼 정확하게 숫자로 확정하느냐입니다.