부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 2층 205호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(다세대)입니다. 소유자는 엄기현이고, 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 이번 강제경매의 기준권리는 2024.12.12 접수된 김채윤의 강제경매개시결정으로 계산되어 있습니다.

등기만 보면 신청채권자 청구액은 60,000,000원이고 신건 139,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 뒤 신청채권 전액이 배당되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 채권자의 배당 부족이 아니라 기준일보다 먼저 전입한 다수 점유자의 보증금이 전부 미상이라는 데 있습니다. 현재 배당계산의 “인수 0원”만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 15명

2011.10.18 설정된 남부산농업협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원이며 등기 기록상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 2026.01.30에는 해당 권리에 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기재가 함께 나타납니다. 이 때문에 입찰 전에는 원본 등기부에서 현재 효력과 말소 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 조사 인원 15명, 보증금은 전부 미상

배당요구 접수가 확인되는 사람은 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우 6명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 또한 15명 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당액과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 — 신건 139,000,000원, 직접 비교 시세는 판정 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원으로 계산되어 있습니다.

다만 본건의 가격 메리트를 판단할 수 있는 직접 비교 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가하지 않습니다. 무엇보다 이 사건은 보증금 미상 전입자가 15명이라, 실제 승계액이 밝혀지기 전에는 낙찰가 자체가 실질취득비용이 아닐 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 15명의 임차보증금이 전부 미상이므로 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 본건과 같은 기호군은 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장 확인. 건물 7층은 집합건축물대장·건축물현황도상 통신실/관리실이나 현장에서는 701호로 표시되는 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유관계 재확인이 권고되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 보증금 확인이 최우선. 각 전입자의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 승계액을 계산할 수 없습니다.
• 배당요구 6명도 별도 계산. 배당요구가 확인된 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우의 보증금과 배당 가능액을 개별 확인해야 합니다.
• 나머지 전입자의 배당요구 여부 확인. 배당요구가 확인되지 않은 전입자들은 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 말소 근저당 원본 대조. 2011.10.18 근저당 2건은 이미 말소 표시되어 있으나 2026.01.30 권리이전 기재도 함께 존재하므로 원본 등기부상 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 말 것. 111,200,000원·88,960,000원으로 내려가더라도 임차보증금 승계가 발생하면 실질취득비용은 달라집니다.
• 현장 점유 확인. 15명의 전입자와 실제 205호 점유관계가 일치하는지 현장·전입세대·점유조사를 통해 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.39억 신건”보다 “15명 보증금”이 먼저다

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 139,000,000원인 신건이지만, 현재 단계에서 가격을 논할 사건이 아닙니다. 2024.12.12 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 15명이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람도 6명뿐이며 나머지의 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.

배당표만 보면 신청채권 60,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 계산에는 미상 임차보증금이 들어 있지 않습니다. 따라서 현재의 0원은 “확정 인수 0원”이 아니라 “미상 보증금을 반영하지 않은 계산값”으로 봐야 합니다. 이 15명의 권리관계가 정리되기 전에는 신건 139,000,000원도, 유찰 후 111,200,000원·88,960,000원도 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 그것이 이 물건의 결론입니다.