광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 다세대주택인 광주 북구 양산동 ‘더힐’ 2층 201호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 5,300만원입니다. 표면적인 숫자만 보면 진입가격이 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 점유·임차관계입니다.
현황조사에는 24건의 임차·점유 신고가 있고, 이 가운데 배당 산정에 반영된 대항력 임차보증금만 1,433,000,000원입니다. 이하라·정숙·유호균·이승환·송경민·김현선·이영길·강병곤·백가봉· 이현길·한지덕·권현식·전현지·유성환·박근아·배상빈·김운의 보증금은 배당표에서 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 5,300만원짜리 신건이라는 표면가격보다 인수금액 검증이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 다세대주택(더힐) |
| 소유자 | 강현수 · 2018.02.06 소유권이전(2018.01.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 임의경매 채권자 | 전남낙농업협동조합 |
| 청구액 | 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인뿐 아니라 선행 근저당 이전등기도 확인
권리 산정상 말소기준은 2024.01.22 강제경매개시결정입니다. 이후 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원, 2024.04.15 임의경매개시결정, 2024.12.10 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수만 14.33억
현황조사상 점유·임차 신고는 24건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 별도의 보증기관 중복금액을 합산한 구조는 아닙니다. 다만 여러 신고가 동시에 병존하고 있으므로, 201호에 실제로 귀속되는 점유관계와 각 보증금의 승계 여부를 매각물건명세서에서 특정해야 합니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 2024.06.13 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | — | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 전액 인수 |
③ 가격 판단 — 5,300만원을 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
더힐은 24세대, 2018.01.03 준공입니다. 대상면적은 16.98㎡로 제시돼 있으나 동일 면적의 직접 비교 가능한 실거래가를 확정할 근거가 없어, 감정가 53,000,000원이 시세 대비 싸다고 판단할 수 없습니다.
반면 인수위험은 수치가 분명합니다. 배당 산정상 신건 매수인 인수액은 1,433,000,000원이고, 1회 유찰 시 42,400,000원, 2회 유찰 시 33,920,000원으로 최저가가 내려가도 인수액은 그대로입니다. 이 물건에서 할인율보다 먼저 확인할 것은 어느 점유자가 실제 201호 임차인인지, 어떤 보증금이 최종적으로 매수인에게 승계되는지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,354,000원 |
| 매수인 인수 · 대항력 임차보증금 합계 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 40,677,254원 |
배당 산정상 임차보증금 1,433,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 53,000,000원 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 42,400,000원 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,920,000원 | 1,433,000,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G광주공장 북측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 다세대주택이므로 실제 이용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다수의 점유·임차 신고가 병존하므로 각 신고가 201호에 실제로 귀속되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당표상 1,433,000,000원을 그대로 전제하기 전에 각 임차인의 대항력·배당요구·확정일자·점유범위를 개별 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 장원조경 광주지사·신경준, 주선영, 김재민, 이세영, 고경주, 이승용의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- (주)장보고마트. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력·승계 여부를 단정하지 말아야 합니다.
- 근저당 이전등기. 2019.02.13 설정된 12,900,000원 근저당의 2026.02.02 농업협동조합자산관리회사 이전등기 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 신건 53,000,000원에서 42,400,000원·33,920,000원으로 최저가가 내려가도 시나리오상 인수액 1,433,000,000원은 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,300만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면가격은 53,000,000원이지만, 권리분석의 중심 숫자는 그 금액이 아닙니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 1,433,000,000원이고, 신건 낙찰대금까지 단순 합산한 부담은 1,486,000,000원입니다. 게다가 보증금 미상 점유관계와 대항력 판정이 끝나지 않은 신고가 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “신건 5,300만원”이라는 숫자로 접근할 사건이 아니라, 201호 실제 점유자와 최종 승계보증금을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 유찰에 따른 최저가 하락도 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
