* 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션의 합계입니다. 각 임차인의 실제 목적물이 301호인지, 동일 보증금의 중복 기재가 있는지, 각 임대차의 유효성과 배당순위가 어떠한지는 확정되지 않았습니다. 따라서 확정 인수채무나 확정 취득원가로 사용할 수 없습니다.

광주지방법원 2024타경68010. 광주 북구 양산동의 다세대주택 ‘더힐’ 3층 301호입니다. 감정평가서상 건물은 지상 7층의 철근콘크리트 구조이며, 매각 대상은 그중 301호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 54,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 낮은 최저매각가보다 임차보증금의 잔액과 매수인의 승계 범위가 취득비용을 결정하는 핵심 변수입니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2024년 3월 27일 전남낙농업협동조합의 가압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유 신고가 다수 존재합니다. 후순위 가압류가 소멸하더라도 선순위 임차인의 보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

등기상 말소기준으로 표시된 가압류 이후의 경매개시결정, 추가 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 승계는 구분해야 합니다. 선순위 대항력이 유효하고 보증금을 전액 돌려받지 못한 임차인은 매수인에게 잔액을 주장할 수 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금의 무게

임차·점유 신고는 총 24건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없지만, 신고된 사람들이 모두 301호의 독립된 임차인이라는 의미는 아닙니다. 여러 사람의 점유 범위가 동시에 ‘전부’로 기재되어 있고, 일부는 보증금이나 점유 범위가 불명확합니다. 301호에 실제로 적용되는 계약과 타 호실의 계약을 분리하는 작업이 필수입니다.

대항력 배지는 말소기준 이전 전입 등 신고된 사정을 반영한 위험 표시입니다. 최종 법적 대항력은 해당 호실의 실제 인도·주민등록·계약관계 및 점유 유지 여부에 따라 확인해야 합니다. 확정일자나 보증금이 불명확한 신고에 대해서는 대항력과 우선변제권을 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 인수금이 늘어난다

대항력 있는 임차인이 보증금을 모두 배당받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 다른 배당 조건이 같다면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액은 보증금 수준에 묶입니다. 집행비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

주선영 한 명만 놓고 보더라도 보증금 75,000,000원이 최저가 54,000,000원보다 큽니다. 따라서 최저가만을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 여기에 다른 임차인의 보증금이 실제로 301호에 귀속된다면 비용은 더 커질 수 있습니다.

④ 회차별 취득비용 시나리오

* 기존 배당 시뮬레이션의 인수액과 최저가를 단순 합산한 금액입니다. 실제 301호에 적용되는 채무로 검증되지 않았고 취득세·명도비·기타 비용도 포함하지 않았습니다. 예측 금액을 확정 매수비용으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)

이 표는 제시된 예상배당 결과를 재현한 것입니다. 주선영의 우선배당을 전제로 하고 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다른 임차인의 확정일자·배당순위가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 889,674,217원과 위 가압류 채권 합계는 별도 수치이며, 이를 중복 합산하지 않았습니다.

⑥ 시세 비교 — 거래 근거 없이 저렴하다고 볼 수 없다

더힐은 2018년 1월 3일 준공된 24세대 규모의 다세대주택입니다. 그러나 301호와 일치하는 전용면적의 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 개별 호실의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가 및 가격 추세도 확인되지 않습니다.

따라서 54,000,000원이 시장가격보다 낮다는 판단을 할 수 없습니다. 더욱이 매수인 인수액이 발생하면 가격 비교는 최저매각가가 아니라 최저매각가와 실제 인수액을 합한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근입니다. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대이며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 지상 7층입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡입니다. 해당 면적과 공시지가는 개별 301호의 전유면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정평가서에는 별도 부동산인 기호 28의 공부상 용도가 기타창고시설이고 현황은 다세대주택이라는 사항이 기재되어 있습니다. 이를 301호의 용도 불일치로 단정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 24세대 규모의 다세대주택이며, 301호에 대응하는 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않습니다. 매도 가능가격이나 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• LH 우선매수권 행사 여부. 한국토지주택공사가 주선영으로부터 양수한 우선매수권을 행사하는지, 해당 매각기일에 어떤 방식으로 적용되는지 법원 공고와 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 301호 임차인 특정. 신고된 임차·점유 관계 중 실제 301호에 해당하는 사람과 다른 호실의 임차인을 분리해야 합니다. ‘건물전부’ 표시만으로 전체 보증금을 301호에 귀속시켜서는 안 됩니다.
• 주선영 보증금. 75,000,000원 보증금, 52,628,000원 예상배당 및 22,372,000원 예상 인수의 전제가 실제 배당순위와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계. 보증금 미상 점유자와 전입일 미상 법인의 실제 계약·점유관계 및 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 주선영 외 임차인들의 확정일자와 배당순위를 확인하고, 배당요구 여부와 보증금 잔액을 구분해 계산해야 합니다.
• 등기원본 대조. 이미 말소된 근저당권과 이후 이전등기의 관계, 제시된 말소기준권리의 정확성을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 말고, 실제로 승계되는 보증금과 취득·명도 관련 비용을 합산해야 합니다.
• 시세·목적물 확인. 301호 전유면적, 대지권, 실제 이용상태 및 최근 실거래를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “5,400만원짜리 물건”으로 판단할 수 없다

이 사건에서 확인되는 핵심은 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성, 다수 임차 신고의 목적물 불명확성, LH의 우선매수권입니다.

주선영의 보증금만 보더라도 최저가보다 큰 75,000,000원이며, 배당 시뮬레이션에는 22,372,000원의 부족분이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 다른 임차 신고까지 기계적으로 합산한 추정 인수액은 1,455,372,000원이지만, 이는 301호의 확정 채무가 아닙니다. 개별 계약의 목적물과 중복 여부가 확인되기 전에는 실제 취득원가를 산정할 수 없습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있어 일반 입찰자의 낙찰 가능성도 별도로 제한될 수 있습니다.

결론적으로, 이 사건은 최저가나 유찰 횟수보다 우선매수권 행사 여부와 301호의 실제 임차보증금 승계 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 확인되지 않은 인수채무를 무시하거나 모든 신고 보증금을 무조건 합산하는 방식 모두 입찰 판단을 왜곡할 수 있습니다.