광주지방법원 2024타경68010. 사건 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가 현황은 속칭 “더힐”의 다세대주택이고, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 용도는 기타창고시설로 기재돼 있습니다. 즉 용도부터 단순한 오피스텔로 가정해서는 안 되는 물건입니다.
권리 구조는 더 무겁습니다. 현재 말소기준권리는 2024-03-27 접수된 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 그보다 앞선 2020-09-25 나상호 전세권 70,000,000원은 권리표시상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있고, 현황조사상 다수 점유자의 전입일도 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 7층701호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 현황 다세대주택(속칭 “더힐”) · 집합건축물대장 및 건축물현황도상 기타창고시설 |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 368,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 889,674,217원 |
| 말소기준권리 | 2024-03-27 전남낙농업협동조합 가압류 · 10,968,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유와 전세권이 핵심
2018-02-14 영광농업협동조합 근저당 618,000,000원과 2019-02-13 전남낙농업협동조합 근저당 227,100,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2024-03-27 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 나상호 전세권 70,000,000원과 다수의 선순위 전입입니다.
② 임차인 — 알려진 인수액만 1,263,000,000원
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 현황상 임차 신고는 24건이며, 예상배당 계산에서 매수인에게 넘어가는 것으로 잡힌 알려진 보증금 합계가 1,263,000,000원입니다. 김운의 170,000,000원은 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제 배당으로 계산돼 이 인수 합계에는 들어가지 않습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020-01-31 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019-03-28 · 알수없음 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 정숙 | 2021-07-20 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-28 · 승계 없음 |
| 유호균 | 2019-08-12 · 전부 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이승환 | 2021-07-19 · 전부 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 주선영 | 2020-07-08 · 알수없음 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-28 · 승계 없음 |
| 송경민 | 2021-11-01 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-27 · 승계 없음 |
| 김재민 | 2022-06-08 · 알수없음 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김현선 | 2021-07-16 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이영길 | 2018-12-12 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 강병곤 | 2023-01-18 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-27 · 승계 없음 |
| 이세영 | 2023-01-19 · 알수없음 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 백가봉 | 2020-08-14 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-27 · 승계 없음 |
| (주)장보고마트 | 전입일 미상 · 전부 | 73,500,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 고경주 | 2022-02-08 · 전부 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이현길 | 2023-05-02 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이승용 | 2021-06-09 · 전부 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 한지덕 | 2021-01-13 · 전부 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-13 · 승계 없음 |
| 권현식 | 2022-04-11 · 전부 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-07-01 · 승계 없음 |
| 전현지 | 2022-05-31 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-07-02 · 승계 없음 |
| 유성환 | 2019-02-21 · 전부 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 박근아 | 2021-02-01 · 전부 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-21 · 승계 없음 |
| 배상빈 | 2019-11-22 · 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-27 · 승계 없음 |
| 김운 | 2021-07-02 · 건물전부 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024-08-08 · 승계 없음 |
③ 시세·용도 비교 — 신건 3.68억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
단지명은 더힐, 총 24세대, 사용승인일은 2018-01-03입니다. 비교 기준면적은 113.0㎡이지만 대상 면적과의 매칭이 성립하지 않았고, 최근 매각 실거래 금액도 확인된 비교값이 없습니다. 따라서 368,000,000원이 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
가격보다 먼저 용도와 인수 구조를 봐야 합니다. 감정평가상 실제 이용은 다세대주택이고, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 기타창고시설인 반면 사건 용도는 오피스텔입니다. 감정평가에는 공부와 현황의 용도 차이가 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,952,000원 |
| 1. 임차인 김운 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 전세권 · 나상호 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,079,254원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 미배당이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 표와 별도로 매수인 인수 산정액 1,263,000,000원이 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 368,000,000원 | 1,263,000,000원 | 1,631,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 294,400,000원 | 1,263,000,000원 | 1,557,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 235,520,000원 | 1,263,000,000원 | 1,498,520,000원 | 19,546,026원 |
유찰돼 최저가가 내려가도 이 사건은 단순히 “싸지는” 구조로 볼 수 없습니다. 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 계속 1,263,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 2회 유찰 후에도 알려진 금액만으로 최소 실질취득 부담이 1,498,520,000원입니다. 여기에 미상 보증금 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KT&G광주공장 북측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 지상7층 건물 내 제7층 제701호이며, 감정평가상 현황은 다세대주택입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구이며 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장 및 건축물현황도상 기타창고시설이나 현황은 다세대주택입니다.
입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 368,000,000원이 아니라 매수인 인수 1,263,000,000원을 합친 최소 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 대항력 有로 분류되면서 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 인수액이 추가될 수 있습니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 미상입니다. 대항력 有로 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 나상호 전세권. 선순위 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되는 한편 예상배당에는 70,000,000원 배당이 잡혀 있어 매각조건 원문 대조가 필요합니다.
- 김운 임차권. 임차권등기는 2024-08-08이지만 전입·확정일자는 2021-07-02이고, 170,000,000원이 우선변제 배당으로 계산돼 있습니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 일반 외부 입찰자의 낙찰 확정이 제한될 수 있는 구조를 전제로 해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도 오피스텔, 현황 다세대주택, 공부상 기타창고시설의 차이를 건축물대장·현황도와 직접 대조해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 동일면적 실거래 매칭이 성립하지 않아 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
맺으며 — 최저가보다 인수액이 훨씬 크다
이 사건의 핵심은 368,000,000원짜리 신건이라는 표면 가격이 아닙니다. 예상배당 계산이 잡은 매수인 인수액이 1,263,000,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득 부담이 1,631,000,000원에 달한다는 점입니다. 여기에 보증금 미상 대항력 신고, 대항력 미상 보증금 73,500,000원, 선순위 전세권, 용도 불일치까지 겹칩니다.
또한 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 일반적인 공개경매처럼 최고가만으로 외부 낙찰을 확정적으로 기대할 수 있는 사건도 아닙니다. 실거래 비교값도 대상과 정확히 매칭되지 않으므로 “신건 최저가가 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 인수범위·점유관계·우선매수권·용도를 확정해야 하는 고위험 구조입니다.
