광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(속칭 “더힐”)입니다. 이 물건의 권리분석은 통상적인 “말소기준 이후 권리가 소멸하느냐”만 봐서는 부족합니다. 말소기준권리는 2024.03.27. 전남낙농업협동조합의 가압류인데, 조사된 다수 점유자의 전입일이 그보다 앞서고 보증금도 최저매각가보다 큰 경우가 많기 때문입니다.
특히 배당계산상 송경민은 보증금 84,000,000원 중 71,286,000원을 배당받고 12,714,000원이 남습니다. 그 밖에 대항력 있는 것으로 분석된 보증금들이 배당을 받지 못해 매수인 인수액이 합계 1,365,714,000원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 “73,000,000원짜리 신건”이 아니라, 최소한 1,438,714,000원 이상의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 3층303호 |
| 용도 | 사건상 오피스텔 · 감정평가 현황 다세대주택(더힐) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 889,674,217원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.27. 가압류 · 전남낙농업협동조합 · 10,968,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차관계’가 핵심
2024.03.27. 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 경매개시결정·추가 가압류· 북구 압류·송경민 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 다수 임차관계의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 승계 위험이 별도로 존재합니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 / 주체 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 70,000,000원 인수 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 95,000,000원 인수 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 65,000,000원 인수 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 월 450,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 3,000,000원 인수 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 70,000,000원 인수 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 160,000,000원 인수 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 80,000,000원 인수 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 170,000,000원 인수 |
| 송경민 | 2021.11.01 확정 2021.10.07 | 84,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 12,714,000원 인수 |
보증금이 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. (주)장보고마트는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 1,365,714,000원은 확인된 계산액이며, 미상 임차관계에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 줄지 않는다
이 사건은 최저매각가가 내려가면 싸지는 일반적인 구조와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 부담이 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 73,000,000원 | 1,365,714,000원 | 1,438,714,000원 이상 |
| 1회 유찰 · 80% | 58,400,000원 | 1,380,051,200원 | 1,438,451,200원 이상 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,720,000원 | 1,391,520,960원 | 1,438,240,960원 이상 |
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 송경민 보증금 | 84,000,000원 | 71,286,000원 |
| 송경민 미배당 승계 | 84,000,000원 | 12,714,000원 매수인 인수 |
| 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 추가 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 합계 | - | 1,365,714,000원 |
73,000,000원의 매각대금은 집행비용 1,714,000원과 송경민 우선변제 71,286,000원으로 전액 소진됩니다. 계산된 일반 채권 미배당액은 436,472,747원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 현황은 다세대주택이며, 건물 명칭은 속칭 “더힐”입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택·근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 제2종일반주거지역이며 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
- 규모. 더힐은 24세대, 사용승인일은 2018.01.03.으로 확인됩니다. 이 사건에서는 물건 자체의 일반적인 환금성보다 복수 임차관계와 우선매수권이 매각 가능성 판단에 더 직접적인 제약입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 최소 계산액은 1,438,714,000원입니다. 1·2회 유찰 시에도 총부담은 1,438,451,200원 이상, 1,438,240,960원 이상으로 거의 줄지 않습니다.
- 보증금 미상 점유관계 확인. (주)장원조경 광주지사·신경준, 주선영, 김재민, 이세영, 고경주, 이승용은 보증금이 확인되지 않아 추가 승계액을 확정할 수 없습니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금은 73,500,000원이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 송경민 우선변제 후 잔액. 보증금 84,000,000원 중 71,286,000원 배당, 부족분 12,714,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 우선매수권 행사 여부. 송경민으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수한 상태이므로 일반 응찰자의 최종 취득 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정평가상 현황 다세대주택의 차이를 입찰 전 공부·현황과 대조해야 합니다.
- 북구 압류 확인. 2024.12.10. 북구(광주광역시) 압류가 존재하므로 실제 배당 단계의 조세채권 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “73,000,000원 신건”으로 보면 안 된다
이 물건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 73,000,000원의 최저매각가지만, 실제 판단에서 가장 중요한 숫자는 1,365,714,000원의 매수인 인수액입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 1,438,714,000원 이상이고, 2회 유찰되어 매각가가 46,720,000원까지 내려가도 계산상 실질취득은 1,438,240,960원 이상입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 거의 상쇄되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
여기에 보증금 미상 점유관계 6건, 전입일이 확인되지 않은 73,500,000원 보증금 임차관계, 그리고 한국토지주택공사가 양수한 우선매수권까지 겹칩니다. 따라서 결론은 최저가 할인 여부가 아니라 확정·미확정 승계액과 우선매수권을 모두 해소할 수 있는지에 달려 있습니다. 확인된 숫자만으로도 최저가를 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다.
