광주지방법원 2024타경68010. 등기상 사건 대상은 광주광역시 북구 연양로105번길 5의 2층 203호이고 사건상 용도 표기는 오피스텔입니다. 다만 감정평가 이용상태는 건물 전체를 속칭 “더힐”의 다세대주택으로 확인하고 있습니다. 현재 소유자는 강현수이며, 소유권은 2018.02.06 이전됐습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계와 인수액입니다. 계산된 배당표상 현재 회차 72,000,000원에서는 집행비용 1,696,000원을 제외한 70,304,000원이 정숙의 보증금에 우선 배당되고, 정숙에게 남는 13,696,000원과 그 밖의 대항력 임차인 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다. 그 합계가 1,366,696,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층203호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 2층 203호 |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 선순위 임차가 핵심
등기부에는 2018년 영광농업협동조합 근저당권 618,000,000원과 2019년 전남낙농업협동조합 근저당권 25,500,000원이 있었으나 해당 근저당권 설정은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 계산된 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 이후 경매개시결정, 425,504,001원 가압류, 광주광역시 북구 압류, 정숙의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 여러 점유자의 전입일이 2024.03.27보다 앞서 있고, 확인된 보증금만으로도 매수인 인수액이 매각가를 크게 초과합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 인수위험이 집중된 부분
| 점유자 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.28 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.27 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.13 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.07.01 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.07.02 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.21 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.07.01 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 84,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 2025.03.27 |
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 전세사기 피해자의 우선매수권이 기재돼 있고, 임차인 정숙으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수한 것으로 확인됩니다. 따라서 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격을 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 임차인 정숙 보증금 | 84,000,000원 | 70,304,000원 |
| 정숙 미배당 | 84,000,000원 | 13,696,000원 인수 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권자 청구 합계 436,472,747원은 전액 미배당으로 계산되며, 대항력 임차인들의 확인된 매수인 인수액은 1,366,696,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가상 이용상태는 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다.
- 입지. KT&G광주공장 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 658,600원/㎡ · 토지면적 439.1㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 규모. 더힐은 24세대이며 준공일은 2018.01.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 보세요. 현재 회차 기준 1,438,696,000원이 핵심 숫자입니다.
- 보증금 미상 점유자를 확인하세요. 확인 인수액 외 추가 부담 가능성이 남아 있습니다.
- 정숙의 우선매수권 양수 여부를 확인하세요. 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 여부가 외부 낙찰에 직접 영향을 줍니다.
- 임차인별 점유 범위를 원본으로 재확인하세요. 다수의 점유자가 동일 호실에 중첩돼 있어 실제 임대차관계와 현재 점유상태 확인이 필수입니다.
- 정숙의 배당 후 미회수액을 확인하세요. 현재 계산상 13,696,000원이 매수인 인수로 남습니다.
- 등기 소멸과 보증금 인수를 구분하세요. 등기가 매각으로 소멸하더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “7,200만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 감정가·최저가 모두 72,000,000원입니다. 그러나 현재 배당계산상 매수인 인수액이 1,366,696,000원이고 실질취득은 1,438,696,000원입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 남아 있어 부담액의 확정성도 낮습니다. 더구나 정숙의 전세사기피해자 우선매수권은 한국토지주택공사가 양수해 일반 입찰자의 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다. 이 물건은 최저가 할인폭이 아니라 임차인별 대항력·배당·인수와 우선매수권을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
