광주지방법원 2024타경68010. 광주 북구 양산동 ‘더힐’ 2층 206호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 69,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 69,000,000원입니다. 다만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 핵심입니다.

말소기준권리는 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 현황조사에 기재된 점유자 상당수는 그보다 앞서 전입했고, 확인된 보증금 중 배당으로 해소되지 않는 금액은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 특히 이승환은 보증금 95,000,000원에 대해 67,358,000원을 배당받는 것으로 추정되지만 27,642,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 문제

말소기준권리 이후의 경매개시결정·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 배당으로 전액 해소되지 않으면 매수인이 잔액을 부담하게 됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 24명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 기재된 24명은 모두 실제 임차인 신고로 봐야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’이 기준

‘더힐’은 24세대, 2018.01.03 사용승인 정보가 있으며 대상면적은 21.875㎡로 표시되어 있습니다. 이 대상면적과 실거래 면적 매칭은 성립하지 않습니다. 따라서 전체 거래 평균을 끌어와 “69,000,000원이 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.

오히려 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 이승환의 배당액이 줄고 그 부족분이 인수액으로 이동합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 인수형 구조에서는 최저가만 떨어진다고 실질취득 부담이 함께 떨어지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

매각대금 69,000,000원은 집행비용 1,642,000원과 이승환 우선변제 67,358,000원으로 전부 소진됩니다. 채권자 미배당액은 436,472,747원이며, 산정 매수인 인수액은 1,365,642,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 양산동 ‘KT&G광주공장’ 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공히 다세대주택, 명칭은 속칭 ‘더힐’입니다. 사건상 용도 표시는 오피스텔이므로 입찰 전 공부와 현황 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 남동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역, 양지초등학교 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
• 단지 규모. 더힐은 24세대, 사용승인일은 2018.01.03입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 산정치는 낙찰가 69,000,000원 + 인수 1,365,642,000원 = 1,434,642,000원입니다.
• 유찰 착시 주의. 2회 유찰로 낙찰가가 44,160,000원이 되어도 산정 인수액은 1,390,034,880원으로 증가해 실질취득은 1,434,194,880원입니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·김재민·이세영·고경주·이승용은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. (주)장보고마트는 보증금 73,500,000원이 기재되어 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
• 이승환 부족분. 보증금 95,000,000원 중 예상배당 67,358,000원을 제외한 27,642,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 우선매수권 확인. 이승환의 전세사기피해자 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수한 상태이므로 일반 응찰자의 낙찰 가능성 제한을 함께 고려해야 합니다.
• 목적물별 점유 대조. 다수 임차인이 ‘전부’ 점유로 기재되어 있으므로 206호에 실제 귀속되는 점유·보증금 관계를 원문 서류로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “69,000,000원짜리 경매”로 보면 안 된다

이 물건의 최저매각가는 69,000,000원이지만, 현재 배당 시뮬레이션이 계산한 매수인 인수액은 1,365,642,000원입니다. 두 금액을 합친 산정 실질취득은 1,434,642,000원이고, 보증금 미상 점유자 위험까지 별도로 남아 있습니다. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어나 실질취득이 1,434,000,000원대에서 거의 고정되는 만큼 “유찰돼 최저가가 낮아지면 싸진다”는 판단은 맞지 않습니다.

여기에 실제 임차인 24명, 다수의 대항력 또는 대항력 가능·미상 점유자, 이승환의 미배당 보증금, 그리고 한국토지주택공사가 양수한 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 권리 인수액과 점유관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근할 사건이 아니며, 우선매수권 때문에 일반 외부 응찰자의 낙찰 기회까지 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격을 결론에 함께 반영해야 합니다.