광주지방법원 2024타경68010. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정평가의 이용상태는 속칭 ‘더힐’의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강현수이며 2018년 소유권을 취득했습니다. 등기상 2019년 전남낙농업협동조합 근저당권 25,500,000원이 있었지만 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 계산된 말소기준은 2024.03.27. 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 임차관계입니다. 배당추정은 대항력이 있는 것으로 분류된 보증금 확인 임차인 17명의 보증금 합계 1,463,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 6명 있고, 보증금 73,500,000원이 확인된 (주)장보고마트는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 현재 표시된 14.63억만으로 위험이 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택(속칭 더힐) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 더힐 · 24세대 · 2018.01.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.02.13. 설정된 전남낙농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이에 따라 계산된 말소기준은 2024.03.27. 가압류입니다. 그 이후의 경매개시결정, 2024.07.02. 가압류, 2024.12.10. 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 24명, 승계 중복 없음
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 기재된 실제 임차인·점유자 24명을 각각 봐야 합니다. 보증금과 전입이 확인된 임차인은 배당추정의 인수 여부를 함께 반영했고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 승계 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2024.07.01 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 95,000,000원 | 2024.08.08 | 대항력 有 | 배당추정상 없음 | 승계 없음 |
③ 실질취득 구조 — 7,300만원이 취득원가가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 73,000,000원이지만 배당추정상 매수인 인수액이 1,463,000,000원입니다. 두 금액을 합친 현재 회차의 실질 부담은 1,536,000,000원입니다. 따라서 감정가가 7,300만원이라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 73,000,000원 | 1,463,000,000원 | 1,536,000,000원 | 365,186,747원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 58,400,000원 | 1,463,000,000원 | 1,521,400,000원 | 379,523,947원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 46,720,000원 | 1,463,000,000원 | 1,509,720,000원 | 390,993,707원 |
유찰되면 화면에 보이는 최저가는 58,400,000원, 46,720,000원으로 내려가지만, 현재 배당추정의 인수액 1,463,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 즉 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 인수형 위험이 해소되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 | - |
| 대항력 임차보증금 17명 | 1,463,000,000원 | 0원 | 1,463,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 60,317,254원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 매각가 73,000,000원은 집행비용 1,714,000원과 채권자 배당 71,286,000원으로 소진됩니다. 채권 미배당은 365,186,747원이며, 배당추정상 임차보증금 1,463,000,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 오피스텔이며 감정평가상 현황은 다세대주택, 명칭은 속칭 ‘더힐’입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡, 토지이용상황 다세대입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 화면상 최저가는 73,000,000원이지만 현재 배당추정 기준 실질 부담은 1,536,000,000원입니다.
- 인수액 원본 대조. 17명 보증금 1,463,000,000원이 인수로 계산돼 있습니다. 각 임차인의 전입·점유·계약·배당요구와 매각물건명세서를 개별 대조해야 합니다.
- 미상 임차관계. 보증금 미상 점유자 6명과 전입일이 확인되지 않은 (주)장보고마트의 73,500,000원 보증금은 별도 위험입니다.
- 한지덕 임차권. 임차권등기일은 2024.08.08.이지만 전입일은 2021.01.13.이고, 배당추정상 95,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 입찰자의 실제 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰만으로 해결되지 않음. 1회·2회 유찰 시에도 배당추정의 매수인 인수액은 1,463,000,000원으로 동일합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당 365,186,747원이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,300만원 경매”가 아니라 “14.63억 인수형 권리사건”
이 사건의 숫자 중 가장 중요한 것은 최저가 73,000,000원이 아닙니다. 배당추정에 잡힌 매수인 인수액 1,463,000,000원입니다. 현재 회차 기준 매각가까지 더하면 실질 부담은 1,536,000,000원이고, 그 밖에도 보증금 미상 점유자 6명과 대항력 판정이 불가능한 73,500,000원 임차관계가 남습니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 일반 입찰자의 취득 자체가 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 감정가나 유찰 가능성보다 임차보증금 인수 범위와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다. 최저가가 내려가더라도 현재 계산상 14.63억원의 인수위험이 그대로 남으므로, 단순한 가격 할인만으로 위험이 상쇄되는 구조가 아닙니다.
