광주지방법원 2024타경68010. 등기상 물건은 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 4층 402호이고 사건의 용도 표시는 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 건물 각 호를 다세대주택(속칭 “더힐”)으로 파악하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 매수인이 떠안을 가능성이 있는 임차보증금입니다.
말소기준권리는 2024.03.27. 전남낙농업협동조합의 가압류 10,968,746원입니다. 현황조사상 점유·임차 관련자는 24명이고, 이 가운데 23명은 전입일을 기준으로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당표가 실제 매수인 인수로 계산한 확인 보증금만 1,433,000,000원입니다. 따라서 신건 71,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 실질취득 부담은 최소 1,504,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 확인된 인수보증금 자체가 없어지는 구조가 아니므로, 유찰만 보고 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 4층402호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 다세대주택(더힐) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 더 중요하다
2024.03.27. 가압류가 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정·추가 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 후순위 등기 소멸만 확인해서 끝나는 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입을 가진 점유자가 다수 존재하기 때문에 임차보증금 인수 문제가 권리분석의 중심입니다.
② 임차인·점유자 — 확인 인수 14억3,300만원
배당표에서 매수인 인수로 확정 계산된 대항력 임차인은 17명이며 그 보증금 합계가 1,433,000,000원입니다. 이 금액은 신건 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 낙찰자에게 남는 부담으로 계산돼 있습니다. 별도로 보증금이 확인되지 않은 대항력 점유자도 존재하며, (주)장보고마트는 보증금 73,500,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020-01-31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 80,000,000원 인수 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019-03-28 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 정숙 | 2021-07-20 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-28 | 80,000,000원 인수 |
| 유호균 | 2019-08-12 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 70,000,000원 인수 |
| 이승환 | 2021-07-19 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 95,000,000원 인수 |
| 주선영 | 2020-07-08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 2024-06-28 | 인수 가능 |
| 송경민 | 2021-11-01 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-27 | 80,000,000원 인수 |
| 김재민 | 2022-06-08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김현선 | 2021-07-16 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 80,000,000원 인수 |
| 이영길 | 2018-12-12 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 80,000,000원 인수 |
| 강병곤 | 2023-01-18 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-27 | 80,000,000원 인수 |
| 이세영 | 2023-01-19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 백가봉 | 2020-08-14 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-27 | 80,000,000원 인수 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 고경주 | 2022-02-08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 이현길 | 2023-05-02 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 80,000,000원 인수 |
| 이승용 | 2021-06-09 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 한지덕 | 2021-01-13 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-13 | 65,000,000원 인수 |
| 권현식 | 2022-04-11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-07-01 | 3,000,000원 인수 |
| 전현지 | 2022-05-31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-07-02 | 80,000,000원 인수 |
| 유성환 | 2019-02-21 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미확인 | 70,000,000원 인수 |
| 박근아 | 2021-02-01 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-21 | 160,000,000원 인수 |
| 배상빈 | 2019-11-22 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-06-27 | 80,000,000원 인수 |
| 김운 | 2021-07-02 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2024-07-01 | 170,000,000원 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 대항력 임차인 확인분 17명 | 1,433,000,000원 | 매수인 인수 1,433,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 58,353,254원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 일반 채권 미배당은 367,150,747원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 확인된 임차보증금 1,433,000,000원은 배당대금에서 빠져나가는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심 부담은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 71,000,000원 | 1,433,000,000원 | 1,504,000,000원 | 367,150,747원 |
| 1회 유찰 · 80% | 56,800,000원 | 1,433,000,000원 | 1,489,800,000원 | 381,095,147원 |
| 2회 유찰 · 64% | 45,440,000원 | 1,433,000,000원 | 1,478,440,000원 | 392,250,667원 |
이 사건에서는 유찰로 최저가가 71,000,000원에서 56,800,000원, 다시 45,440,000원으로 내려가더라도 확인된 인수 1,433,000,000원은 그대로입니다. 따라서 2회 유찰 후에도 확인분만 반영한 실질취득 부담은 최소 1,478,440,000원입니다. 단순히 최저가가 감정가의 80%나 64%까지 내려왔다는 이유로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
이 권리는 단순한 권리순위 문제가 아니라 외부 매수인의 최종 취득 가능성에 직접 영향을 주는 요소입니다. 확인된 대규모 인수보증금과 별개로 입찰 성립 자체에 영향을 줄 수 있으므로, 일반적인 저가 낙찰 전략과 같은 관점으로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 오피스텔이고, 감정평가 현황은 다세대주택(속칭 “더힐”)입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근이며 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 658,600원/㎡, 토지면적은 439.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액 확인. 신건 71,000,000원에 확인 인수 1,433,000,000원을 더하면 최소 1,504,000,000원입니다.
- 미상 보증금 확인. 대항력이 있는 것으로 분류됐지만 보증금이 확인되지 않은 점유자 6명의 보증금과 계약관계를 매각물건명세서·임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부가 외부 응찰자의 최종 취득 가능성에 영향을 줍니다.
- 임차인 명도. 다수의 대항력 점유자가 확인된 만큼 단순 소유자 점유 물건과 달리 인도·명도 및 보증금 반환 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 근저당 이력 원본 대조. 2019년 근저당과 2026년 권리이전 기록의 현재 등기상 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 이 사건은 실거래 가격보다 대규모 인수부담이 먼저 해결돼야 하므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
맺으며 — “7,100만원짜리 물건”이 아니다
표면적인 최저매각가는 71,000,000원이지만, 배당계산상 낙찰자가 떠안을 보증금은 1,433,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득 부담은 최소 1,504,000,000원이고, 보증금 미상 대항력 점유자와 대항력 자체가 미상인 보증금 73,500,000원의 점유자도 남아 있습니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 명시돼 있어 외부 응찰자의 최종 취득도 제한될 수 있습니다. 이 사건은 유찰로 최저가가 낮아지는지보다 인수보증금의 실제 범위와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리형 물건입니다. 신건 가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
