광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부가 아니라 임차보증금 승계 규모입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2024.03.27. 전남낙농업협동조합의 가압류 10,968,746원이고, 그보다 앞선 전입·점유 신고가 다수 존재합니다. 배당 시나리오에는 그중 17명의 보증금 합계 1,433,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

따라서 70,000,000원이라는 최저매각가를 독립된 취득가격처럼 볼 수 없습니다. 현재 회차는 70,000,000원 + 1,433,000,000원 = 1,503,000,000원의 부담 구조이고, 1회 유찰 시에도 매수인 인수액은 1,433,000,000원으로 유지돼 계산상 부담은 1,489,000,000원, 2회 유찰 시에도 1,477,800,000원입니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 압도적으로 커서 ‘유찰 = 싸짐’으로 해석하기 어려운 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심

등기 권리만 보면 2024.03.27. 가압류가 말소기준으로 계산돼 이후 경매개시결정·북구 압류·공세훈 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부 말소와 별개의 문제입니다. 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입신고가 다수 확인되고, 배당 계산에서는 그중 보증금이 확인되는 17명에 대해 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.

임차인·점유자 분석

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 임차·점유 신고는 25명입니다. 이 가운데 계산상 인수액에 반영된 보증금 확정 임차인은 17명입니다. 반면 보증금이 확인되지 않는 신고 6명과, 보증금은 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 남아 있는 (주)장보고마트·공세훈도 별도로 존재합니다.

② 가격 비교 — 최저가 70,000,000원이 ‘싼 가격’은 아니다

비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 한 할인율은 계산할 수 없습니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 부담으로 해야 합니다. 현 회차 기준 매각대금 70,000,000원에 계산상 인수액 1,433,000,000원을 더하면 1,503,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

매각대금 70,000,000원 자체에서는 집행비용 1,660,000원과 가압류 10,968,746원이 반영되고 57,371,254원이 잔여로 계산됩니다. 그러나 임차보증금 1,433,000,000원은 배당액이 0원으로 계산돼 매각대금 밖의 매수인 인수 부담으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 현황 용도. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 7층으로 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역, 양지초등학교 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구입니다. 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 더힐은 24세대, 2018.01.03. 준공입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가의 시세 할인율을 근거로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득액. 현 회차 기준 계산 가능한 부담은 매각가 70,000,000원과 인수액 1,433,000,000원을 합친 1,503,000,000원입니다.
• 미상 임차관계 확인. 보증금 미상 신고 6명과 대항력 판단이 남아 있는 (주)장보고마트·공세훈을 별도로 확인해야 합니다. 계산된 1,433,000,000원이 최종 인수액이라고 단정할 수 없습니다.
• 중복된 ‘전부’ 점유 신고 확인. 다수 신고가 동일하게 전부 점유로 기재돼 있으므로 실제 306호 점유·임대차 귀속관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• LH 우선매수권. 공세훈으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수한 기록이 있으므로, 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 외부 낙찰이 제한될 가능성을 전제로 입찰 구조를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2019.02.13. 근저당의 말소 표시와 2026.02.02. 이전등기가 함께 존재하므로 현재 효력과 말소관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정상 다세대주택이라는 용도 표시 차이를 건축물대장·현황도와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “7천만 원짜리 신건”으로 보면 안 된다

표면상 숫자는 감정가와 최저가가 모두 70,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 완전히 다릅니다. 계산상 대항력 임차인 17명의 보증금 1,433,000,000원이 매수인 인수로 남기 때문에 현재 회차의 계산 가능한 실질취득 부담은 1,503,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상·대항력 미상 신고도 남아 있어 최종 부담이 확정된 상태도 아닙니다.

유찰돼 최저가가 56,000,000원, 44,800,000원으로 내려가더라도 계산상 인수액 1,433,000,000원은 그대로입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는 것만으로 가격 위험이 해소되는 구조가 아닙니다. 또한 한국토지주택공사가 전세사기피해자의 우선매수권을 양수한 기록까지 있어 일반 응찰자 입장에서는 권리 부담뿐 아니라 낙찰 가능성 자체도 제한될 수 있는 사건입니다. 핵심은 “7천만 원에 살 수 있느냐”가 아니라 실제 어떤 임차권을 얼마까지 승계하고, 우선매수권이 어떻게 행사되는가입니다.