광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정 이용상태는 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 69,000,000원이지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차관계와 인수금액이 훨씬 중요합니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 김단우의 보증금 85,000,000원 중 67,358,000원이 배당되고 17,642,000원이 부족분으로 남습니다. 그 밖에도 배당 시뮬레이션상 여러 임차보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 계산돼 총 인수액이 1,450,642,000원에 이릅니다.

특히 낙찰가가 내려가도 안심할 수 없습니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 55,200,000원으로 내려가지만 인수액은 1,464,193,600원으로 증가해 실질취득은 1,519,393,600원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 44,160,000원, 인수 1,475,034,880원으로 실질취득은 1,519,194,880원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수 증가로 상쇄되는 구조이므로, “유찰돼 최저가가 낮아졌다 = 싸졌다”는 판단을 하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2024.01.22 강제경매개시결정

등기상 2018.02.14 영광농업협동조합 근저당 618,000,000원과 2019.02.13 전남낙농업협동조합 근저당 24,600,000원은 각각 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2020년 나상호 전세권 70,000,000원도 말소된 이력입니다. 현재 제공된 말소기준은 2024.01.22 김단우의 강제경매개시결정이고, 이후 전남낙농업협동조합 가압류·임의경매개시결정과 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 신고 관계인 25명

보증기관 대위·승계로 표시된 관계인은 없으므로 중복 보증금 승계 건은 없습니다. 다만 김단우를 제외한 다수 관계인은 확정일자 또는 보증금 정보가 충분하지 않아, 전입일만으로 대항력 확정이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유관계도 있어 실제 인수 범위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

매각대금 69,000,000원은 집행비용 1,642,000원과 김단우 배당 67,358,000원으로 모두 소진됩니다. 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원은 미배당으로 계산돼 있습니다.

④ 매수인 인수 시뮬레이션

⑤ 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다

⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 확인

매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 전세사기피해자의 우선매수권이 있고, 임차인 김단우로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 일반 응찰자가 최고가를 쓴다고 해서 통상적인 경매처럼 곧바로 외부 낙찰을 전제로 판단할 사안이 아니며, 우선매수권 행사로 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격을 입찰 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가상 이용상태는 다세대주택, 명칭은 속칭 “더힐”입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 658,600원/㎡, 토지면적은 439.1㎡입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 69,000,000원에 시뮬레이션상 인수 1,450,642,000원을 더한 1,519,642,000원이 핵심입니다.
• 각 임차인 원본 대조. 전입일·점유·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 개별 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 관계인 확인. (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·김재민·이세영·고경주·이승용 등은 보증금이 확인되지 않아 인수범위를 확정하기 어렵습니다.
• (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 우선매수권 행사 확인. 김단우의 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수한 상태이므로 실제 행사 여부와 매각절차를 확인해야 합니다.
• 등기변동 확인. 2019.02.13 전남낙농업협동조합 근저당과 2026.02.02 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기 상태를 최신 등기부 원본에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “6,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 표면 가격은 감정가와 최저가 모두 69,000,000원입니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션은 현재 회차에서 1,450,642,000원의 매수인 인수를 계산하고 있고, 낙찰대금까지 포함한 실질취득은 1,519,642,000원입니다. 1회·2회 유찰 후에도 실질취득은 각각 1,519,393,600원, 1,519,194,880원으로 거의 줄지 않습니다.

여기에 임차·점유 관계인이 25명이고, 일부는 보증금 또는 확정일자가 불명확해 대항력 범위를 확정하기 어렵습니다. 김단우에게는 등기된 임차권과 우선변제권이 확인되며, 전세사기피해자 우선매수권은 한국토지주택공사가 양수했습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 실제 인수범위를 어디까지 확정할 수 있는지, 그리고 우선매수권 아래 일반 응찰자의 낙찰 가능성이 어떻게 제한되는지입니다.