광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태는 다세대주택, 속칭 “더힐”입니다. 핵심은 73,000,000원의 신건 가격이 아닙니다. 권리판정상 말소기준은 2024.03.27. 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원이고, 그보다 앞선 2020.08.14. 백가봉 전세권 85,000,000원은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정되어 있습니다. 여기에 말소기준보다 앞서 전입한 점유·임차 신고가 다수 존재합니다.
배당 계산에 반영된 대항력 임차보증금 인수액은 1,433,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 73,000,000원만 보고 접근하면 실제 부담을 완전히 잘못 읽게 됩니다. 더욱이 보증금이 확인되지 않은 점유정보가 별도로 남아 있고, (주)장보고마트의 73,500,000원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 4층403호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 감정평가 현황 다세대주택(더힐) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리를 먼저 봐야 한다
② 임차·점유 관계 — 산출 인수액만 1,433,000,000원
현황조사와 접수내역에는 총 24건의 점유·임차 정보가 나타납니다. 이 가운데 배당 시뮬레이션이 매수인 인수로 계산한 보증금 합계가 1,433,000,000원입니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 단정하지 않았고, 보증금까지 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.28 | 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.27 | 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.27 | 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.27 | 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.13 | 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.07.01 | 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.07.02 | 없음 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 미상 | 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.21 | 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.06.27 | 없음 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 2024.07.01 | 없음 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 1,433,000,000원 인수액이 남는다
현재 신건의 최저가는 73,000,000원이지만 시나리오상 매수인 인수액은 1,433,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 단순 합산한 실질취득 부담은 1,506,000,000원 이상입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 73,000,000원 | 1,433,000,000원 | 24,682,746원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 58,400,000원 | 1,433,000,000원 | 39,019,946원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 46,720,000원 | 1,433,000,000원 | 50,489,706원 |
여기서는 유찰로 입찰가가 73,000,000원에서 58,400,000원, 46,720,000원으로 내려가더라도 산출 인수액은 계속 1,433,000,000원입니다. 즉 이 사건은 “몇 번 유찰되면 싸지는가”보다 선순위 임차·점유 권리가 실제로 얼마까지 존속하는가를 확정하는 일이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 인수 · 대항력 임차보증금 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 백가봉 | 85,000,000원 | 71,286,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 95,968,746원 중 예상배당은 71,286,000원, 미배당은 24,682,746원입니다. 별도로 매수인 인수액 1,433,000,000원이 산출되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황 용도. 감정평가상 다세대주택, 명칭은 속칭 “더힐”입니다. 사건 용도 표기는 오피스텔입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 규모. 더힐은 24세대이며 사용승인일은 2018.01.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 최저가 73,000,000원이 아니라 산출 인수액 1,433,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 24건의 귀속 확인. 동일 호수에 ‘전부’ 점유 신고가 다수 중첩되어 있으므로 실제 403호와의 계약·점유 귀속 및 중복 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
- 백가봉 권리 중복 여부 확인. 임차보증금 80,000,000원 신고와 전세권 전세금 85,000,000원의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 확인. 2019년 2번 근저당권과 2026.02.02. 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “7,300만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상의 최저매각가는 73,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 그 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션이 계산한 매수인 인수 1,433,000,000원입니다. 현재 회차의 단순 실질취득 부담은 1,506,000,000원 이상이고, 보증금 미상 점유자와 대항력 미상 보증금 73,500,000원 신고까지 남아 있습니다.
또한 2020.08.14. 설정된 백가봉 전세권 85,000,000원은 2024.03.27. 말소기준보다 앞선 권리로 인수 판정되어 있습니다. 신건에서 한두 번 유찰된다고 해서 이 구조가 해소되는 것도 아닙니다. 실제 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 1,433,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 선순위 점유·임차·전세권의 실제 존속범위와 중복 여부를 먼저 확정하는 것입니다.
