⚠️ 가정 인수 1,448,588,000원 💸 실질취득 1,514,588,000원 👥 조사 임차인 25명 ❓ 보증금 미상 6명
광주지방법원 2024타경68010. 광주 북구 양산동, 속칭 “더힐” 제2층 205호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나 감정요항의 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 66,000,000원인 신건입니다.
하지만 이 사건은 6,600만원이라는 최저가를 기준으로 “싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2024.03.27. 전남낙농업협동조합 가압류이고, 그보다 앞서 전입한 다수 점유자와 2023년에 등기된 황차은의 주택임차권이 존재합니다. 배당표는 현재 회차에서 1,448,588,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층205호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택(속칭 “더힐”) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 임의경매 채권자 | 전남낙농업협동조합 |
| 청구액 | 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 승강기설비 등 |
| 단지 정보 | 더힐 · 24세대 · 2018.01.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 기존 영광농업협동조합 근저당권과 전남낙농업협동조합 근저당권은 말소 표시가 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.03.27. 갑구 5번 가압류입니다. 반면 황차은의 임차권등기는 2023.10.30. 접수됐고, 전입일은 2020.04.17., 확정일자는 2020.03.30.입니다. 따라서 현재 배당 가정에서도 배당 후 남는 15,588,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 25명, 중첩 여부 원본 확인 필수
현황조사·문건접수·등기부 등에 나타난 임차·점유 신고는 총 25명입니다. 보증금과 전입일이 확인되는 다수 신고가 말소기준일보다 앞서 있습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 신고는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 대항력 가능·미상 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | — | 대항력 미상 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 2024.06.13 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 | 2024.07.01 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | — | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 대항력 있음 전액 인수 가정 |
| 황차은 | 2020.04.17 확정 2020.03.30 | 80,000,000원 | 2023.10.30 | 우선변제 대항력 있음 15,588,000원 인수 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 황차은 임차보증금 | 80,000,000원 | 64,412,000원 |
| 황차은 부족분 · 매수인 인수 | 15,588,000원 | 0원 |
| 전남낙농업협동조합 가압류 | 10,968,746원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 가정 인수 합계 | - | 1,448,588,000원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금 66,000,000원이 집행비용 1,588,000원과 황차은 배당 64,412,000원으로 전액 소진됩니다. 가압류 채권 10,968,746원은 미배당이고, 다수 선순위 임차보증금이 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 유찰해도 핵심 부담은 거의 줄지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 가정 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 66,000,000원 | 1,448,588,000원 | 1,514,588,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 52,800,000원 | 1,461,550,400원 | 1,514,350,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 42,240,000원 | 1,471,920,320원 | 1,514,160,320원 |
이 사건에서 유찰로 낙찰가가 내려가도 선순위 임차인에게 배당되지 못하는 금액은 오히려 인수액으로 이동합니다. 현재 회차 1,514,588,000원, 1회 유찰 가정 1,514,350,400원, 2회 유찰 가정 1,514,160,320원으로 실질취득 부담은 거의 그대로입니다. 따라서 6,600만원, 5,280만원, 4,224만원이라는 표면 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’ 판단 금지
제공된 동일 면적 실거래 가격은 없습니다. 단지 정보는 더힐 24세대, 2018.01.03 준공이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시돼 있습니다. 그러나 실거래가 자체가 없으므로 감정가 66,000,000원이나 표면 최저가를 근거로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 현재 배당 가정만으로도 매수인 인수액이 감정가를 크게 웃돈다는 점입니다. 따라서 시세 조사를 하더라도 비교 기준은 66,000,000원이 아니라 실질취득 부담 1,514,588,000원이어야 합니다. 보증금 미상 신고가 실제 인수대상으로 확정되면 이 금액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KT&G광주공장 북측 인근이며 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황 용도. 사건 용도는 오피스텔이나 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 439.1㎡ · 공시지가 658,600원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층으로 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액부터 확인. 현재 계산된 매수인 인수액은 1,448,588,000원입니다.
- 황차은 임차권. 보증금 80,000,000원 중 현재 배당 가정상 64,412,000원이 배당되고 15,588,000원이 인수됩니다.
- 미상 임차관계. 보증금 미상 신고 6명과 전입일 미상인 (주)장보고마트의 73,500,000원 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 중첩 신고 확인. 동일 호실에 다수의 “전부” 점유 신고가 존재하므로 실제 205호 임차인인지 개별 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구만으로 인수 소멸 단정 금지. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
- 세금 압류. 2024.12.10. 북구(광주광역시) 압류가 존재하며 말소기준 이후 권리로 계산돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 보증금 지급자료를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 6,600만원짜리 물건이 아니라 ‘인수액’을 사는 경매
이 사건의 표면 가격은 감정가와 최저가 모두 66,000,000원이지만, 권리분석 결과는 전혀 다른 숫자를 가리킵니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 1,448,588,000원, 최저가까지 포함한 실질취득 부담은 1,514,588,000원입니다.
더구나 보증금이 확인되지 않은 점유 신고와 대항력 자체가 미상인 신고가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰해 최저가가 낮아진다고 자동으로 저렴해지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 아니라 인수되는 보증금과 실제 임차관계가 승부처이며, 각 임차인의 실제 호실, 점유, 보증금 지급, 배당요구 및 대항력의 성립 여부를 원본으로 확정하기 전에는 표면 최저가를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
