광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 현황 이용상태는 다세대주택(더힐)입니다. 소유자는 강현수이며 2018.02.06 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2024.03.27 전남낙농업협동조합의 가압류 10,968,746원입니다. 이보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재하고, 배당표에서는 이 가운데 보증금이 확인되는 대항력 임차관계의 보증금 합계 1,433,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
이 사건에서 54,000,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수액이 최저가의 변동과 별개로 크게 남기 때문에 1회, 2회 유찰되어도 실질취득 총액은 각각 1,476,200,000원, 1,467,560,000원입니다. 실거래 시세 비교 수치도 확인되지 않으므로 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 현황 다세대주택(더힐) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 본건 5층 501호 |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 앞선다
말소기준은 2024.03.27 가압류입니다. 이후의 임의경매개시결정과 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입관계가 다수 확인되고, 보증금과 전입일이 확인되는 임차관계 상당수는 배당표에서 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.
임차·점유 관계 — 인수액이 가격을 압도한다
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.28 | 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.27 | 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.27 | 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.27 | 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.13 | 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.07.01 | 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.07.02 | 없음 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.21 | 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.06.27 | 없음 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2024.07.01 | 없음 |
② 가격 판단 — 유찰돼도 인수액은 그대로 남는다
이 사건은 실거래 시세보다 최저가를 비교하는 방식으로 접근할 수 없습니다. 우선 매수인이 부담하도록 계산된 임차보증금이 1,433,000,000원이고, 이 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 동일하게 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 54,000,000원 | 1,433,000,000원 | 1,487,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 43,200,000원 | 1,433,000,000원 | 1,476,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 34,560,000원 | 1,433,000,000원 | 1,467,560,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·인수액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 매수인 인수 · 대항력 임차보증금 합계 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 을구 4-2번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,659,254원 |
배당표상 채권자 청구 10,968,746원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 그러나 임차보증금 1,433,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 실질취득 부담에 별도로 더해집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 단지. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공으로 확인됩니다. 대상 시세 면적은 16.98㎡이나 실거래 가격 비교값은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득. 현 회차는 54,000,000원이 아니라 정량 인수액을 더한 최소 1,487,000,000원을 기준으로 보세요.
- 추가 임차위험. 보증금이 확인되지 않은 점유관계와 전입일이 확인되지 않은 73,500,000원 보증금 신고를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시에도 실질취득 1,476,200,000원, 2회 유찰 시에도 1,467,560,000원입니다. 낙찰가 하락만으로 인수위험이 해소되지 않습니다.
- 우선매수권. 특별법 제20조 우선매수권 행사 가능성을 전제로 외부 낙찰 제한을 확인해야 합니다.
- 을구 2번 계열. 2026.02.02 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재와 말소기준의 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “54,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 신건 최저가는 54,000,000원이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 현재 정량화된 매수인 인수액만 1,433,000,000원이고, 현 회차 실질취득은 최소 1,487,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유관계와 대항력 판정이 끝나지 않은 73,500,000원 보증금 신고가 남아 있어 부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
또 특별법 제20조에 따른 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 외부 응찰자는 닫힌 경매 성격까지 감안해야 합니다. 실거래 시세 수치도 확인되지 않는 만큼 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 인수액·미상 임차관계·우선매수권·등기 원본 확인이 모두 해소되기 전에는 표면 최저가만으로 접근하기 어려운 고위험 권리구조입니다.
