광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 속칭 ‘더힐’의 다세대주택으로 조사된 4층 405호입니다. 소유자는 강현수이고 2018.02.06 소유권을 이전받았습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 66,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인 인수입니다.
계산된 말소기준권리는 2024.03.27 전남낙농업협동조합의 가압류입니다. 임차인·점유 신고 24명 가운데 상당수가 이보다 훨씬 앞서 전입했고, 보증금이 확인된 대항력 임차인 17명의 보증금 합계 1,433,000,000원이 배당표에서 매수인 인수로 처리됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로, 24건 모두 개별 당사자로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 현황 다세대주택(속칭 “더힐”) · 지상7층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 강현수 (2018.02.06 소유권이전, 원인 2018.01.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 다수
임차인·점유 현황
신고된 당사자는 총 24명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 대항력 임차인 17명은 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있고, 보증금이 확인되지 않은 신고자가 6명 있습니다. (주)장보고마트는 보증금 73,500,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 70,000,000원 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 95,000,000원 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 확인 안 됨 | 미상 | 미상 | 판정 미상 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 2024.06.13 | 有 | 없음 | 인수 65,000,000원 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2024.07.01 | 有 | 없음 | 인수 3,000,000원 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 有 | 없음 | 인수 70,000,000원 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 有 | 없음 | 인수 160,000,000원 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 없음 | 인수 80,000,000원 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 有 | 없음 | 인수 170,000,000원 |
② 가격·시세 — 최저가가 싸다는 판단은 금지
더힐은 24세대, 2018.01.03 준공으로 확인됩니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 66,000,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가 자체가 아니라 실제로 떠안는 채무까지 합친 부담을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 66,000,000원 | 1,433,000,000원 | 372,060,747원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,800,000원 | 1,433,000,000원 | 385,023,147원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,240,000원 | 1,433,000,000원 | 395,393,067원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,588,000원 |
| 인수. 대항력 임차인 보증금 17건 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 53,443,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액 436,472,747원 중 64,412,000원이 배당되고 372,060,747원이 미배당으로 남습니다. 임차인 인수 1,433,000,000원은 경매대금 배당 밖에서 매수인이 부담하는 것으로 계산되어 도넛 차트에는 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 오피스텔이지만 감정평가 현황은 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상7층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 “KT&G광주공장” 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택· 단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구입니다. 토지 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
- 규모. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공으로 확인됩니다. 최근 비교 실거래 금액이 없어 환금성을 가격 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확인. 최저가 66,000,000원보다 매수인 인수 1,433,000,000원이 훨씬 큽니다. 입찰가보다 인수보증금 검증이 먼저입니다.
- 24명 호실 귀속 확인. 임차인·점유 신고가 24건에 달하므로 405호와 실제로 연결되는 계약, 점유, 주민등록 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다. “대항력 가능·미상” 상태로 보수적으로 보아야 합니다.
- (주)장보고마트 73,500,000원. 보증금은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 매수인 승계 여부가 확정되지 않습니다.
- 2019년 근저당 상태 재확인. 22,950,000원 근저당의 말소 표시와 2026.02.02 권리이전 기록이 함께 존재하므로 현재 존속 여부를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 용도 일치 여부. 사건상 오피스텔, 감정평가 현황은 다세대주택입니다. 건축물대장·현황도와 실제 이용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인한 뒤 인수액을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “6,600만원 경매”가 아니라 ‘인수채무 경매’
이 물건의 표면가격은 감정가와 최저가 모두 66,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 배당표에 이미 1,433,000,000원의 임차인 보증금이 매수인 인수로 계산되어 있고, 보증금이 확인되지 않은 신고자 6명과 대항력 판정이 되지 않은 73,500,000원 신고도 남아 있습니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 확인된 인수액만 합쳐도 1,499,000,000원입니다.
게다가 동일면적 최근 실거래 가격이 없어 이 실질 부담이 시장가 대비 어느 수준인지 비교할 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가의 할인율보다 각 임차인의 실제 호실, 점유, 전입, 계약, 확정일자와 배당관계를 먼저 확정해야 하는 고난도 권리분석 대상입니다. 현재 정보만으로는 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
