광주지방법원 2024타경68010. 광주 북구 양산동 ‘더힐’ 5층 502호입니다. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 71,000,000원, 현재 최저매각가도 71,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 매수인에게 남는 권리입니다.
제공된 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 그보다 앞서 설정된 이현진의 전세권과 다수의 전입신고가 존재합니다. 특히 배당모형상 보증금이 확인된 대항력 임차인 17명의 보증금 1,433,000,000원은 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실보다 인수부담이 최저가를 압도한다는 점이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 표기 · 감정평가상 다세대주택(더힐) |
| 소유자 | 강현수 · 2018.02.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 889,674,217원 |
| 말소기준 | 2024.03.27 가압류 · 전남낙농업협동조합 · 10,968,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차·전세권이 핵심
2019.02.13 설정된 전남낙농업협동조합 근저당권 24,600,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 제공된 말소기준은 2024.03.27 가압류입니다. 이에 따라 2021.06.09 설정된 이현진 전세권 84,000,000원은 말소기준보다 앞서며, 권리분석상 매수인 인수 권리로 표시돼 있습니다.
임차인·점유 신고 현황
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차·점유 신고는 모두 별도 신고인으로 기재돼 있습니다. 이 가운데 대항력 有 23건, 대항력 판단이 되지 않는 신고가 2건입니다. 특히 같은 호수의 ‘전부’ 점유로 기재된 신고가 여러 시점에 걸쳐 존재하므로 실제 현존 점유자와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 특정하는 절차가 중요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 有 | 無 | 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 有 | 미상 | 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 2024.06.13 | 有 | 無 | 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 有 | 無 | 없음 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 有 | 無 | 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 없음 |
| 전세 | 미상 | 미상 | 2024.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 7,100만원이 실질 취득가격이 아니다
‘더힐’은 24세대, 2018.01.03 준공으로 확인됩니다. 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격 기준은 확인되지 않으므로 감정가 71,000,000원이 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 이 사건은 시세 할인율보다 인수액이 우선입니다.
현재 회차의 확인 인수액은 1,433,000,000원으로 최저매각가 71,000,000원의 약 20.18배입니다. 최저가와 합한 최소 실질취득 1,504,000,000원은 감정가의 약 21.18배 규모입니다. 따라서 7,100만원이라는 표면가격만 보고 ‘저가’ 또는 ‘가격 메리트’로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 17명 보증금 확인분 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 이현진 | 84,000,000원 | 69,322,000원 |
| 3. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 94,968,746원 중 예상배당은 69,322,000원, 미배당은 25,646,746원입니다. 대항력 임차인 보증금 1,433,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔로 표기돼 있으나 감정평가상 현황 이용은 다세대주택이며 명칭은 ‘더힐’입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 439.1㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘다세대’, 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 상대보호구역, 양지초등학교 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공입니다. 직접 비교할 최신 실거래 가격 기준이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 71,000,000원이 아니라, 확인 인수 1,433,000,000원을 더한 최소 1,504,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 보증금 미상 6건 확인. 장원조경 광주지사·신경준, 주선영, 김재민, 이세영, 고경주, 이승용은 대항력 有로 표시되지만 보증금이 특정되지 않았습니다.
- 대항력 미상 2건 확인. (주)장보고마트는 보증금 73,500,000원이 있으나 전입일이 확인되지 않고, ‘전세’ 신고 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정하면 안 됩니다.
- 이현진 전세권 확인. 전세금 84,000,000원의 전세권이 말소기준보다 앞서고, 71,000,000원 매각 가정에서도 69,322,000원만 배당돼 미배당이 발생합니다.
- 우선매수권 확인. 이현진의 전세사기피해자 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수한 사건이므로 외부 응찰자의 실제 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 점유관계 특정. 동일 호수에 ‘전부’ 점유로 기록된 신고가 여러 시기에 걸쳐 존재하므로 현재 점유자와 각 임대차계약의 존속 여부를 원문 기준으로 구분해야 합니다.
- 등기 재대조. 2019년 근저당은 이미 말소로 표시돼 있는 반면 2026.02.02 근저당권 이전등기가 존재하므로 최신 등기사항전부증명서에서 연결관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,100만원 경매”가 아니라 ‘인수 14.33억 경매’
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 71,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석 결과의 중심은 가격표가 아닙니다. 배당 계산상 확인된 대항력 임차보증금 1,433,000,000원이 매수인에게 인수되고, 현재 회차의 최소 실질취득액은 1,504,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 대항력 신고, 대항력 가능·미상 신고, 말소기준보다 앞선 이현진 전세권까지 남아 있습니다.
또한 이현진의 전세사기피해자 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수해 외부 응찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 동일 물건의 최신 실거래 비교가격도 확인되지 않아 최저가를 근거로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 유찰 여부보다 선순위 임차·전세권의 실제 존속 범위와 LH 우선매수권이 이 사건의 결론을 좌우합니다.
