광주지방법원 2024타경68010. 사건상 물건종류는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택(속칭 “더힐”)으로 조사된 4층 404호입니다. 소유자는 강현수이며, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 전입자가 다수 존재한다는 점입니다. 확인된 보증금만으로도 매수인 인수액이 1,433,000,000원에 이릅니다.

따라서 감정가와 최저가 59,000,000원만 보면 가격 구조를 완전히 잘못 읽게 됩니다. 현재 회차에서 데이터상 실질취득은 59,000,000원 + 1,433,000,000원 = 1,492,000,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 확인된 인수액 1,433,000,000원 자체는 그대로 남기 때문에, 이 사건은 낙찰가보다 인수금이 훨씬 큰 대항력 인수형으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준인 2024.03.27 가압류 이후의 경매개시결정, 2024.07.02 가압류 425,504,001원, 2024.12.10 북구(광주광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반대로 임차인 상당수의 전입일은 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 특히 확인된 보증금을 가진 대항력 임차인 17명의 보증금 합계가 1,433,000,000원으로 산정되어 있고, 배당표에서도 이 금액은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

확정일자가 확인되지 않고 보증금까지 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 않았습니다. (주)장보고마트는 보증금 73,500,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 미상으로 두었습니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다

이 사건에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 59,000,000원이라는 최저가만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 확정된 권리 부담부터 가격에 더해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)

채권자 청구 합계 436,472,747원 중 예상 배당은 57,538,000원이며, 미배당은 378,934,747원입니다. 별도로 대항력 임차인 보증금 1,433,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가 이용상태는 다세대주택이며 명칭은 속칭 “더힐”입니다.
• 입지. 광주광역시 북구 양산동 “KT&G광주공장” 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있으며, 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 단지. 더힐은 24세대이며 사용승인일은 2018.01.03입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 439.1㎡, 공시지가 658,600원/㎡이며 상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 본건과 직접 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 현재 자료만으로 시세 대비 가격 우위나 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차의 기본 계산은 최저가 59,000,000원이 아니라 실질취득 1,492,000,000원입니다.
• 임차인별 점유호실 재확인. 실제 임차인 24명의 점유부위·전입일·보증금·배당요구·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 각각 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·김재민·이세영·고경주·이승용의 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
• (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 을구 3번 계열 원문 대조. 2019.02.13 근저당권의 말소 표시와 2026.02.02 근저당권 이전기재가 함께 존재하므로 현재 권리상태를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정 이용상태 다세대주택이 서로 다르므로 건축물대장·현황도를 기준으로 실제 용도와 사용상 제약을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.

맺으며 — 이 사건의 숫자는 59,000,000원이 아니다

표면상 최저매각가는 59,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 확정 인수 1,433,000,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 1,492,000,000원이고, 1회 유찰 시에도 1,480,200,000원, 2회 유찰 시에도 1,470,760,000원으로 계산됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 6명과 전입일이 확인되지 않은 보증금 73,500,000원의 임차인까지 남아 있습니다.

실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격 대비 어느 수준인지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “59,000,000원짜리 저가 경매”로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리의 소멸보다, 각 임차인의 대항력과 보증금이 실제 어느 호실에 귀속되는지, 그리고 1,433,000,000원의 인수 산정이 매각물건명세서 원문에서도 그대로 성립하는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 전제입니다.