광주지방법원 2024타경68010. 등기상 사건 물건의 용도 표기는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택이고, 감정서에는 속칭 “더힐”로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 7층이며, 본건 주소는 5층 504호입니다. 현재 소유자는 강현수이고 2018.02.06 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 핵심은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류입니다. 등기부상 2018년 영광농업협동조합 근저당과 2019년 전남낙농업협동조합 근저당은 이미 말소되어, 현재 경매의 말소기준은 2024.03.27 가압류로 계산되어 있습니다. 그런데 조사된 임차관계 상당수가 그 날짜보다 앞서 전입했습니다. 따라서 매각으로 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실과 별개로, 선행 대항력 임차보증금의 인수 문제는 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 5층504호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택(속칭 “더힐”) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 정보 | 더힐 · 24세대 · 2018.01.03 준공 |
① 권리 흐름 — 등기말소보다 임차인 인수가 핵심
2018.02.14 영광농업협동조합 근저당 618,000,000원과 2019.02.13 전남낙농업협동조합 근저당 20,250,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 이후 경매개시결정, 425,504,001원 가압류, 광주광역시 북구 압류와 2024.08.07 권현식 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 조사·신고 24명, 대항력 선행 다수
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020-01-31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019-03-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·보증금 미상 |
| 정숙 | 2021-07-20 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-28 배당요구 |
| 유호균 | 2019-08-12 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 이승환 | 2021-07-19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 주선영 | 2020-07-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-06-28 배당요구 · 보증금 미상 |
| 송경민 | 2021-11-01 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-27 배당요구 |
| 김재민 | 2022-06-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 김현선 | 2021-07-16 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 이영길 | 2018-12-12 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 강병곤 | 2023-01-18 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-27 배당요구 |
| 이세영 | 2023-01-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 백가봉 | 2020-08-14 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-27 배당요구 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 전입일 미상 |
| 고경주 | 2022-02-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 이현길 | 2023-05-02 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 이승용 | 2021-06-09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 한지덕 | 2021-01-13 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-13 배당요구 |
| 전현지 | 2022-05-31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-07-02 배당요구 |
| 유성환 | 2019-02-21 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 박근아 | 2021-02-01 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-21 배당요구 |
| 배상빈 | 2019-11-22 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-06-27 배당요구 |
| 김운 | 2021-07-02 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 2024-07-01 배당요구 |
| 권현식 | 2022-04-11 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2022-03-21 · 2024-08-07 배당요구 |
보증금이 확인되는 임차관계만 합쳐도 1,598,500,000원입니다. 이 중 현재 배당계산에는 권현식의 배당 후 부족분과 다른 대항력 임차보증금이 반영되어, 매수인 인수액이 1,467,462,000원으로 산정되었습니다. 보증금 또는 전입일이 확인되지 않은 점유·신고도 존재하므로 이 숫자를 최대 부담액으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 우선매수권 — 일반 입찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 위험
매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 우선매수권이 기재되어 있고, 임차인 권현식으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수한 것으로 확인됩니다. 따라서 일반 최고가매수신고인이 가격 경쟁에서 앞서더라도 우선매수권 행사에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조를 반드시 전제로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 1. 임차인 권현식 보증금 | 95,000,000원 | 57,538,000원 |
| 권현식 미배당 인수 | 37,462,000원 | 0원 |
| 갑구 3 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 갑구 5 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 436,472,747원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 권현식 우선변제에 소진됩니다. 별도 산정된 매수인 인수액은 1,467,462,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표기는 오피스텔이나 감정평가 이용상태는 다세대주택이며 명칭은 속칭 “더힐”입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G광주공장 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구가 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 658,600원/㎡, 토지면적 439.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대입니다.
- 규모. 더힐 24세대, 2018.01.03 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 59,000,000원 낙찰가에 인수액 1,467,462,000원이 더해지는 구조입니다.
- 임차인별 원본 대조. 대항력·확정일자·배당요구 종기·점유 범위·실제 보증금을 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 각각 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 관계 확인. (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·김재민·이세영·고경주·이승용은 보증금 확인이 필요합니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되나 전입일이 미상이라 대항력은 확정할 수 없습니다.
- 권현식 미배당. 95,000,000원 중 현 회차 배당 57,538,000원, 부족분 37,462,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 우선매수권 확인. 권현식의 전세사기피해자 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수한 사실을 전제로 일반 입찰 가능성과 행사절차를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 1,479,049,600원, 2회 유찰 시 1,488,319,680원으로 산정되어 낙찰가 하락이 총부담 감소로 곧바로 이어지지 않습니다.
맺으며 — “5,900만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저가만 보면 59,000,000원짜리 신건이지만, 실제 권리구조는 정반대입니다. 말소기준인 2024.03.27 가압류보다 먼저 전입한 임차관계가 다수 존재하고, 현재 회차 기준 매수인 인수액이 1,467,462,000원으로 계산되어 있습니다. 낙찰가를 합친 부담은 1,526,462,000원입니다. 게다가 보증금 미상 또는 대항력 판정 미상 관계가 남아 있고, 한국토지주택공사가 양수한 전세사기피해자 우선매수권도 존재합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 인수범위와 우선매수권 행사 여부를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
