광주지방법원 2024타경68010. 사건 분류는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 속칭 ‘더힐’의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 93,000,000원이고 소유자는 강현수입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 제공된 배당계산은 대항력 있는 임차인들의 미배당 보증금을 합쳐 1,433,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담은 1,526,000,000원입니다.
특히 동일 601호에 다수의 임차·점유 신고가 겹쳐 있습니다. 보증금이 확인되고 제공된 배당계산에서 전액 인수로 처리된 신고는 17건이며, 보증금 또는 전입일이 명확하지 않은 신고도 7건입니다. 보증금·확정일자 등이 불명확한 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없으므로 아래에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 구분했습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증기관 중복액을 합산한 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 6층601호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택(더힐) · 지상7층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 강현수 (2018.02.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.27 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 · 10,968,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차·점유’가 핵심
등기상 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류입니다. 이후의 경매개시결정, 2024.07.02 가압류, 2024.12.10 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 시점부터 전입한 임차·점유 신고가 다수 존재한다는 점입니다. 가장 이른 확인 전입은 이영길의 2018.12.12이고, 유성환은 주민등록일 2019.02.21이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 24건, 그중 7건은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 2024.06.28 | 有 | 無 | 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 2024.06.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 2024.06.13 | 有 | 無 | 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 월 450,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 2024.07.02 | 有 | 無 | 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 2024.06.21 | 有 | 無 | 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 2024.06.27 | 有 | 無 | 없음 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 2024.07.01 | 有 | 無 | 없음 |
| 유성환 임차권등기 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 2026.03.06 | 有 | 자료상 상충 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시돼 있지 않으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 현재 회차의 계산상 핵심은 낙찰가 93,000,000원에 인수액 1,433,000,000원을 더한 1,526,000,000원입니다. 따라서 감정가나 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 분석상 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 93,000,000원 | 1,433,000,000원 | 1,526,000,000원 | 345,546,747원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 74,400,000원 | 1,433,000,000원 | 1,507,400,000원 | 363,811,947원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 59,520,000원 | 1,433,000,000원 | 1,492,520,000원 | 378,424,107원 |
유찰되면 낙찰대금은 93,000,000원 → 74,400,000원 → 59,520,000원으로 내려가지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액 1,433,000,000원이 그대로 유지됩니다. 그 결과 실질취득 부담은 1,526,000,000원 → 1,507,400,000원 → 1,492,520,000원으로만 낮아집니다. 즉 유찰로 최저가가 낮아진다고 곧바로 싼 물건이 되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,074,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 79,957,254원 |
| 채권자 미배당 | 436,472,747원 | 345,546,747원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매수인 인수액 1,433,000,000원은 매각대금 93,000,000원의 배당 안에서 지급되는 금액이 아니라, 제공된 계산상 낙찰대금과 별도로 매수인이 부담하는 것으로 산정된 금액입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대이며 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건 분류는 오피스텔이지만 감정평가의 이용상태는 다세대주택(속칭 ‘더힐’)입니다. 철근콘크리트구조 지상7층 건물입니다.
- 단지. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공으로 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 제2종일반주거지역·대지 439.1㎡·공시지가 658,600원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 양지초등학교 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 확정. 제공된 계산은 17명 보증금 합계 1,433,000,000원을 전액 인수로 봅니다. 각 임차인의 실제 점유범위·대항요건·배당요구·보증금 귀속을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 개별 대조해야 합니다.
- 미상 7건을 별도 확인. (주)장원조경 광주지사·신경준, 주선영, 김재민, 이세영, 고경주, 이승용은 보증금이 불명확하고, (주)장보고마트는 전입일이 불명확합니다. 이들은 대항력을 확정적으로 단정하지 말고 추가 확인해야 합니다.
- 유성환 권리 상충 확인. 임차권등기에는 확정일자 2017.12.22가 있으나 배당계산은 우선변제권이 없는 것으로 처리합니다. 실제 배당·인수 범위 확인 전 숫자를 확정해서는 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 일반 응찰자의 외부 낙찰 가능성이 제한되는 구조입니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회·2회 유찰 시에도 제공된 시나리오의 인수액은 1,433,000,000원으로 유지됩니다. 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.02.13 전남낙농업협동조합 근저당권 39,000,000원은 등기부상 이미 말소로 표시되지만, 2026.02.02 농업협동조합자산관리회사로의 1번근저당권 이전 등기도 존재하므로 현재 권리상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 9,300만원”보다 “인수 14.33억”이 먼저다
이 사건은 신건이고 최저가는 93,000,000원이지만, 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 제공된 배당계산대로라면 매수인이 떠안을 보증금은 1,433,000,000원, 현재 회차의 실질취득 부담은 1,526,000,000원입니다. 여기에 동일 호수에 임차·점유 신고가 24건 중첩돼 있고 7건은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
실거래 비교가격도 확인되지 않아 이 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 유찰돼 최저가가 내려가도 제공된 시나리오상 인수액은 그대로여서 가격 착시가 이어집니다. 마지막으로 전세사기피해자의 우선매수권까지 명시돼 일반 외부 응찰자의 낙찰 기회가 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실제 인수범위의 확정, 미상 점유자의 권리 확인, 우선매수권 행사 여부입니다.
