광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택, 속칭 ‘더힐’입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.27. 전남낙농업협동조합의 가압류 10,968,746원입니다. 그 뒤의 경매개시결정·추가 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다.
보증금과 대항력이 함께 확인된 임차관계만 합쳐도 1,433,000,000원이며, 배당 산정에서는 이 금액을 매수인이 인수하는 것으로 반영하고 있습니다. 따라서 최저가 54,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 부담은 1,487,000,000원 이상입니다. 유찰돼 매각가가 내려가도 시나리오상 인수액 1,433,000,000원은 그대로이므로, 최저가 하락만으로 위험이 해소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 4층401호 |
| 물건 용도 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 다세대주택(속칭 “더힐”) |
| 소유자 | 강현수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 889,674,217원 |
| 말소기준 | 2024.03.27. 전남낙농업협동조합 가압류 · 10,968,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심
말소기준인 2024.03.27. 가압류 이후의 2024.04.15. 임의경매개시결정, 2024.07.02. 가압류 425,504,001원, 2024.12.10. 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 다수 임차관계의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 1,433,000,000원, 미상 관계도 존재
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 임차관계는 총 24건이며, 그중 보증금과 대항력·인수액이 함께 확인된 17건의 보증금 합계가 1,433,000,000원입니다. 보증금이 미상인 점유관계나 전입일이 확인되지 않은 관계는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 별도 구분해야 합니다.
| 임차관계 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.28 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 2024.06.28 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.27 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미확인 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.13 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.07.01 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.07.02 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 미확인 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.21 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 2024.07.01 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 인수액 1,433,000,000원은 그대로
이 사건에서 54,000,000원이라는 최저가는 총취득 부담을 보여주는 숫자가 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 1,433,000,000원으로 동일합니다. 매각가가 54,000,000원에서 43,200,000원, 34,560,000원으로 내려가더라도 실질취득 부담은 각각 1,487,000,000원, 1,476,200,000원, 1,467,560,000원 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 54,000,000원 | 1,433,000,000원 | 1,487,000,000원 | 383,844,747원 |
| 1회 유찰 · 80% | 43,200,000원 | 1,433,000,000원 | 1,476,200,000원 | 394,450,347원 |
| 2회 유찰 · 64% | 34,560,000원 | 1,433,000,000원 | 1,467,560,000원 | 402,934,827원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 인수 · 확인된 임차보증금 | 1,433,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 10,968,746원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 41,659,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 54,000,000원 중 집행비용 1,372,000원과 채권자 배당 52,628,000원이 배분되고, 채권 미배당은 383,844,747원입니다. 확인된 임차보증금 1,433,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태는 다세대주택(속칭 “더힐”)입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택부지이며 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
- 규모. 더힐은 24세대이며 사용승인일은 2018.01.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 54,000,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 1,487,000,000원 이상을 기본 부담으로 놓고 검토해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 보증금이 미상인 (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·김재민·이세영·고경주·이승용과 전입일이 미상인 (주)장보고마트의 권리관계를 최종 서류와 대조해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니므로 확정일자·점유·전입·배당요구 종기 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 을구 기록 대조. 2019.02.13. 전남낙농업협동조합 근저당권은 등기 자료에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서 2026.02.02. 2번근저당권 이전 기록도 존재하므로 원본 등기부의 현존 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기와 감정평가 이용상태가 각각 오피스텔과 다세대주택으로 나타나므로 건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “54,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 54,000,000원이지만, 권리분석상 더 중요한 숫자는 1,433,000,000원입니다. 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 산정된 임차보증금이 이 금액이고, 현재 회차의 실질취득 부담은 최소 1,487,000,000원입니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액은 시나리오상 그대로여서 총부담 감소폭은 제한적입니다.
또한 보증금 또는 대항력 판단이 확정되지 않은 임차관계가 별도로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 후순위 가압류가 소멸하는지만 확인하고 접근할 물건이 아니라, 선순위 임차관계의 실재·점유·보증금· 확정일자·배당요구와 최종 매각물건명세서를 호별로 대조해야 하는 고위험 인수형 사건으로 보는 것이 데이터와 일치합니다.
