광주지방법원 2024타경68010. 광주광역시 북구 연양로105번길 5의 6층 603호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정요항표상 이용상태는 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다. 감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가도 90,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 90,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 말소기준권리는 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류로 산정돼 있고, 그보다 앞서 전입한 다수 임차관계가 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 배당으로 해소되지 않고 매수인이 떠안는 것으로 계산된 보증금만 1,353,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준은 2024.03.27 가압류입니다. 이후의 2024.04.15 임의경매개시결정과 2024.12.10 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2023.10.05 배상빈의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있고, 임차보증금 80,000,000원·확정일자 2019.11.01·주민등록일자 2019.11.22가 확인됩니다.

② 임차관계 — 확인 인수 16건, 미상 위험 7건

조사된 임차관계는 총 24건입니다. 이 가운데 배상빈은 확정일자와 배당요구가 확인돼 현재 회차에서 80,000,000원 전액 우선변제되는 것으로 계산됐습니다. 별도로 16건의 확인 보증금 합계 1,353,000,000원이 매수인 인수로 산정됐습니다. 보증금 또는 전입관계가 충분히 확정되지 않은 7건은 금액을 인수액에 임의로 더하지 않고 별도 위험으로 남깁니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 14억대

유찰되면 표면 낙찰가는 90,000,000원에서 72,000,000원, 57,600,000원으로 내려갑니다. 그러나 동시에 매수인 인수액은 1,353,000,000원에서 1,362,696,000원, 1,376,836,800원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 1,443,000,000원, 1,434,696,000원, 1,434,436,800원으로 14억 원대에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단할 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 90,000,000원이 집행비용 2,020,000원, 배상빈 80,000,000원, 전남낙농업협동조합 7,980,000원으로 모두 소진됩니다. 가압류 채권의 미배당은 2,988,746원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가상 현황은 속칭 “더힐”의 다세대주택입니다.
• 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있으며, 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구이며 공시지가는 658,600원/㎡입니다.
• 규모. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공이며 대상 면적은 28.35㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 표면 최저가만 보지 말 것. 현재 매각가 90,000,000원에 산정 인수액 1,353,000,000원을 더하면 실질취득은 1,443,000,000원입니다.
• 유찰 효과 제한. 2회 유찰로 매각가가 57,600,000원까지 내려가도 산정상 실질취득은 1,434,436,800원입니다.
• 미상 임차관계 확인. 확인 인수액과 별개로 보증금 또는 전입일이 미상인 7건이 있어 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
• 배상빈 임차권. 보증금 80,000,000원·확정일자 2019.11.01·주민등록일자 2019.11.22·배당요구가 확인되며 현 회차에서는 전액 우선변제 계산입니다.
• 우선매수권. 배상빈의 전세사기피해자 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수한 사실을 전제로 외부 낙찰 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정상 현황 다세대주택이라는 표시를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “90,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다

이 사건의 표면 가격은 90,000,000원이지만, 권리분석의 기준이 되는 금액은 다릅니다. 현재 산정된 매수인 인수액이 1,353,000,000원이고 이를 매각가와 합치면 실질취득 1,443,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 각각 1,434,696,000원과 1,434,436,800원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.

여기에 현재 인수액 계산 밖에 있는 대항력 가능·미상 임차관계 7건과, 한국토지주택공사가 양수한 전세사기피해자 우선매수권이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가나 유찰률보다 선순위 임차보증금의 실제 인수범위와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리구조입니다.