광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(속칭 “더힐”)입니다. 등기상 소유자는 강현수이고, 권리판정상 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 이후 경매개시결정·추가 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 다수의 점유·전입관계입니다.
실제 임차인으로 집계되는 신고는 24명이고, 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일과 보증금이 모두 확인되는 대항력 임차인 18명의 보증금 합계만 1,528,000,000원입니다. 신건 매각대금으로는 집행비용과 김재민의 우선변제 일부만 처리되어, 알려진 매수인 인수액이 1,470,462,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 3층304호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 현황 다세대주택(속칭 “더힐”) |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2024.03.27 가압류 · 전남낙농업협동조합 · 10,968,746원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
2018.02.14 영광농업협동조합 근저당권 618,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2019.02.13 전남낙농업협동조합 근저당권 20,250,000원도 권리판정상 이미 말소된 것으로 처리되어 있습니다. 이에 따라 현재 권리판정의 말소기준은 2024.03.27 가압류입니다.
김재민의 주택임차권등기는 2024.08.28 접수됐지만, 임대차관계상 전입일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.05.06입니다. 따라서 등기 접수시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 실제 배당표에서도 김재민에게 57,538,000원을 우선배당하고 남은 37,462,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 24명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당·우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020.01.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 정숙 | 2021.07.20 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.28 |
| 유호균 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 이승환 | 2021.07.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 주선영 | 2020.07.08 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024.06.28 |
| 송경민 | 2021.11.01 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.27 |
| 김현선 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 이영길 | 2018.12.12 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 강병곤 | 2023.01.18 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.27 |
| 이세영 | 2023.01.19 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 백가봉 | 2020.08.14 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.27 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 대항력 미상 | 확인 필요 |
| 고경주 | 2022.02.08 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이현길 | 2023.05.02 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 이승용 | 2021.06.09 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 한지덕 | 2021.01.13 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.13 |
| 권현식 | 2022.04.11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.07.01 |
| 전현지 | 2022.05.31 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.07.02 |
| 유성환 | 2019.02.21 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 |
| 박근아 | 2021.02.01 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.21 |
| 배상빈 | 2019.11.22 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.06.27 |
| 김운 | 2021.07.02 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.07.01 |
| 김재민 | 2022.06.08 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 · 확정 2022.05.06 · 배당요구 2024.08.28 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 그대로
대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조에서는 최저가가 내려가는 것 자체가 가격 메리트가 아닙니다. 입찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 이 사건의 회차별 수치가 그 구조를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 59,000,000원 | 1,470,462,000원 | 1,529,462,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 47,200,000원 | 1,482,049,600원 | 1,529,249,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,760,000원 | 1,491,319,680원 | 1,529,079,680원 |
최저가는 59,000,000원에서 37,760,000원까지 내려가지만 실질취득 하한은 1,529,462,000원 → 1,529,249,600원 → 1,529,079,680원으로 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 방식으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 1. 임차인 김재민 보증금 | 95,000,000원 | 57,538,000원 |
| 김재민 미배당 · 매수인 인수 | 37,462,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금 59,000,000원은 집행비용 1,462,000원과 김재민 우선배당 57,538,000원으로 전액 소진됩니다. 채권자 미배당액은 436,472,747원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 다세대주택, 명칭은 속칭 “더힐”입니다.
- 주위환경. KT&G광주공장 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 658,600원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 439.1㎡입니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 더힐은 24세대이며 준공일은 2018.01.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 신건 59,000,000원이 아니라 알려진 인수액을 합친 실질취득 하한 1,529,462,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 확인. (주)장원조경 광주지사,신경준·주선영·이세영·고경주·이승용의 실제 임대차보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 김재민 부족분 확인. 95,000,000원 중 예상배당 57,538,000원을 제외한 37,462,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 을구 2번 재확인. 2019.02.13 근저당과 2026.02.02 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력을 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 다수 신고인의 점유범위·실제 임대차관계·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 감정가와 최저가는 모두 59,000,000원이지만, 매수인 부담을 포함하면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 현재 배당표상 알려진 인수액은 1,470,462,000원, 신건 실질취득 하한은 1,529,462,000원입니다. 1회·2회 유찰이 진행돼도 인수액이 늘면서 실질취득 하한은 1,529,249,600원, 1,529,079,680원으로 거의 고정됩니다.
여기에 보증금 미상 점유자 5명, 대항력 판정이 확정되지 않은 (주)장보고마트, 다수의 선순위 전입, 김재민의 미배당 보증금, 전세사기피해자 우선매수권이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가가 투자매력을 만들어 주는 유형이 아니라, 인수관계와 우선매수권을 먼저 해소하지 않으면 가격 판단 자체가 성립하기 어려운 유형입니다.
