광주지방법원 2024타경68010. 광주 북구 양산동 ‘더힐’ 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 강현수이며, 현재 계산에서 기준이 되는 권리는 2024.03.27. 전남낙농업협동조합의 가압류 10,968,746원입니다. 그보다 뒤의 경매개시결정·추가 가압류·북구 압류·임차권등기는 등기 자체로는 매각소멸 판정이지만, 문제는 등기의 소멸이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인들의 보증금입니다.
실제 조사·신고상 임차인은 24명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 특히 이하라는 2020.01.31. 전입·점유, 2020.01.17. 확정일자를 갖추고 보증금 80,000,000원에 대해 배당요구를 한 임차권자입니다. 매각대금 70,000,000원 가정 시 집행비용 1,660,000원을 뺀 68,340,000원을 우선변제받고도 11,660,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층202호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택(더힐) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상7층 건물 내 2층 202호 |
| 단지 | 더힐 · 총 24세대 · 2018.01.03. 준공 |
| 소유자 | 강현수 · 2018.02.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024.03.27. 전남낙농업협동조합 가압류입니다. 2018년 영광농업협동조합 근저당과 홍사랑 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 말소기준 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인된 다수 임차인은 배당으로 회수되지 않는 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 구조로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 24명
보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 신고자는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분해야 합니다. 전입일 자체가 확인되지 않은 (주)장보고마트도 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019.03.28. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정숙 | 2021.07.20. | 80,000,000원 | 2024.06.28. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 유호균 | 2019.08.12. | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이승환 | 2021.07.19. | 95,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주선영 | 2020.07.08. | 미상 | 2024.06.28. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송경민 | 2021.11.01. | 80,000,000원 | 2024.06.27. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 김재민 | 2022.06.08. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현선 | 2021.07.16. | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이영길 | 2018.12.12. | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 강병곤 | 2023.01.18. | 80,000,000원 | 2024.06.27. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이세영 | 2023.01.19. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백가봉 | 2020.08.14. | 80,000,000원 | 2024.06.27. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고경주 | 2022.02.08. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현길 | 2023.05.02. | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이승용 | 2021.06.09. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한지덕 | 2021.01.13. | 65,000,000원 | 2024.06.13. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 권현식 | 2022.04.11. | 3,000,000원 월 450,000원 | 2024.07.01. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 전현지 | 2022.05.31. | 80,000,000원 | 2024.07.02. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 유성환 | 2019.02.21. | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 박근아 | 2021.02.01. | 160,000,000원 | 2024.06.21. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 배상빈 | 2019.11.22. | 80,000,000원 | 2024.06.27. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 김운 | 2021.07.02. | 170,000,000원 | 2024.07.01. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이하라 | 2020.01.31. 확정 2020.01.17. | 80,000,000원 | 2024.11.25. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 14.34억 — 가격 착시
이 사건에서는 최저가 하락을 곧바로 취득비용 하락으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조이므로, 낙찰대금이 내려갈수록 인수액이 커집니다. 실제 시나리오도 그 효과를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 70,000,000원 | 1,364,660,000원 | 1,434,660,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 56,000,000원 | 1,378,408,000원 | 1,434,408,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 44,800,000원 | 1,389,406,400원 | 1,434,206,400원 |
2회 유찰되면 명목 최저가는 70,000,000원에서 44,800,000원으로 25,200,000원 낮아지지만, 실질취득 부담은 1,434,660,000원에서 1,434,206,400원으로 453,600원만 줄어듭니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어도 실질취득비용이 약 14.34억원에 사실상 고정되는 구조로 봐야 하며, 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 이하라 보증금 | 80,000,000원 | 68,340,000원 |
| 이하라 미배당 인수 | 11,660,000원 | 0원 |
| 기타 대항력 임차보증금 인수 16명 | 1,353,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 70,000,000원은 집행비용 1,660,000원과 이하라 우선변제 68,340,000원으로 전부 소진됩니다. 이하라의 부족분 11,660,000원과 기타 대항력 임차보증금 1,353,000,000원을 합친 1,364,660,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 변수
즉 이 사건은 권리부담만 검토해서 끝나는 물건이 아닙니다. 일반 응찰자는 낙찰대금 외 인수액과 함께 우선매수권 행사 가능성까지 동시에 확인해야 합니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰가를 산정하면 핵심 위험을 놓치게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 현황은 다세대주택 ‘더힐’입니다.
- 입지. KT&G광주공장 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 658,600원/㎡ · 토지면적 439.1㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·양지초등학교 상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 건물. 2018.01.03. 준공, 총 24세대의 철근콘크리트조 지상7층 건물이며 승강기·난방·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 70,000,000원 낙찰가에 인수 1,364,660,000원을 더한 1,434,660,000원이 핵심 숫자입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰돼 44,800,000원이 되어도 실질취득은 1,434,206,400원으로 거의 줄지 않습니다.
- 이하라 부족분 확인. 보증금 80,000,000원 중 예상배당 68,340,000원을 제외한 11,660,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 기타 16명 인수분 확인. 배당 시뮬레이션상 보증금 합계 1,353,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 미상 점유자 재확인. 보증금 미상 점유자 6명은 대항력 여부를 확정하지 말고 전입·점유·계약·보증금 원본을 확인해야 합니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 및 인수 여부 확정이 필요합니다.
- LH 우선매수권 행사 여부. 이하라의 우선매수권을 한국토지주택공사가 양수했으므로 일반 응찰자의 최종 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 조세·배당 원본 대조. 2024.12.10. 광주광역시 북구 압류가 존재하며, 실제 조세 배당순위와 금액은 매각기일 전 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “7,000만원짜리 신건”이 아니라 “14.34억 수준의 인수형”
이 사건을 감정가 70,000,000원짜리 신건으로 보는 순간 분석의 출발점이 틀어집니다. 현재 회차 기준 낙찰대금은 70,000,000원이지만 매수인 인수로 계산된 임차보증금이 1,364,660,000원이고, 이를 합친 실질취득 부담은 1,434,660,000원입니다. 2회 유찰돼 최저가가 44,800,000원까지 떨어져도 실질취득은 1,434,206,400원으로 거의 변하지 않습니다.
여기에 보증금 미상 점유자들이 존재하고, 전입일이 확인되지 않은 73,500,000원 보증금 신고도 있으며, 이하라의 전세사기피해자 우선매수권은 한국토지주택공사에 양수돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마를 인수하며, 우선매수권 행사 뒤에도 실제 취득이 가능한가”입니다. 명목 최저가가 내려간다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 되는 사건입니다.
