광주지방법원 2024타경68010. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정 이용상태는 속칭 “더힐”의 다세대주택으로 조사됐습니다. 소유자는 강현수입니다. 감정가와 신건 최저가는 66,000,000원으로 같지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 배당 계산에서는 전현지의 우선변제 후 부족분과 다수 대항력 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산돼, 인수 추정액만 1,383,588,000원에 달합니다.
따라서 유찰로 최저가가 내려가도 총부담이 함께 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 매각가 66,000,000원과 인수액을 합친 실질취득은 1,449,588,000원이고, 1회 유찰 시에도 1,449,350,400원, 2회 유찰 시에도 1,449,160,320원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 거의 고정되는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경68010 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연양로105번길 5, 5층505호 |
| 사건 용도 / 현황 | 오피스텔 / 다세대주택(속칭 “더힐”) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 5층505호 |
| 소유자 | 강현수 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 889,674,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 보증금 인수는 별개
현재 말소기준은 2024.03.27 전남낙농업협동조합 가압류 10,968,746원입니다. 2018년 영광농업협동조합 근저당 618,000,000원과 2019년 전남낙농업협동조합 근저당 22,950,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정, 추가 가압류와 압류, 전현지의 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸 대상으로 계산됩니다.
② 임차·점유관계 — 인수액이 최저가를 압도
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이하라 | 2020-01-31 | 80,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| (주)장원조경 광주지사,신경준 | 2019-03-28 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 정숙 | 2021-07-20 | 80,000,000원 | 2024-06-28 | 대항력 인수 |
| 유호균 | 2019-08-12 | 70,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 이승환 | 2021-07-19 | 95,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 주선영 | 2020-07-08 | 미상 | 2024-06-28 | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 송경민 | 2021-11-01 | 80,000,000원 | 2024-06-27 | 대항력 인수 |
| 김재민 | 2022-06-08 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 김현선 | 2021-07-16 | 80,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 이영길 | 2018-12-12 | 80,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 강병곤 | 2023-01-18 | 80,000,000원 | 2024-06-27 | 대항력 인수 |
| 이세영 | 2023-01-19 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 백가봉 | 2020-08-14 | 80,000,000원 | 2024-06-27 | 대항력 인수 |
| (주)장보고마트 | 미상 | 73,500,000원 | — | 대항력 미상 · 전입일 확인 필요 |
| 고경주 | 2022-02-08 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 이현길 | 2023-05-02 | 80,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 이승용 | 2021-06-09 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 한지덕 | 2021-01-13 | 65,000,000원 | 2024-06-13 | 대항력 인수 |
| 권현식 | 2022-04-11 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2024-07-01 | 대항력 인수 |
| 유성환 | 2019-02-21 | 70,000,000원 | — | 대항력 인수 |
| 박근아 | 2021-02-01 | 160,000,000원 | 2024-06-21 | 대항력 인수 |
| 배상빈 | 2019-11-22 | 80,000,000원 | 2024-06-27 | 대항력 인수 |
| 김운 | 2021-07-02 | 170,000,000원 | 2024-07-01 | 대항력 인수 |
| 전현지 | 2022-05-31 | 95,000,000원 | 2025-02-24 | 대항력 우선변제 부족분 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차·점유 신고는 24건입니다. 이 가운데 배당 계산상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡힌 임차인이 다수이고, 전현지는 95,000,000원 중 64,412,000원을 우선배당받고 30,588,000원이 매수인 인수로 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
최근 12개월 평균 실거래가·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로 이 사건에서 “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 시장 비교 정보에는 더힐 24세대, 2018.01.03 준공, 비교 대상 면적 20.735㎡가 표시돼 있으나 면적 매칭이 일치하지 않아 이를 이 물건의 직접 시세로 사용하지 않습니다.
대신 확정적으로 볼 수 있는 것은 낙찰가와 인수액의 관계입니다. 대항력 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 거의 줄지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 66,000,000원 | 1,383,588,000원 | 1,449,588,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,800,000원 | 1,396,550,400원 | 1,449,350,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,240,000원 | 1,406,920,320원 | 1,449,160,320원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 전현지 보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 64,412,000원 |
| 인수 · 이하라 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정숙 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유호균 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이승환 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송경민 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김현선 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영길 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강병곤 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백가봉 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이현길 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한지덕 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권현식 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유성환 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박근아 | 160,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배상빈 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김운 | 170,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 10,968,746원 | 0원 |
| 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 425,504,001원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 66,000,000원은 집행비용 1,588,000원과 전현지 우선배당 64,412,000원으로 전부 소진됩니다. 가압류 채권 합계 436,472,747원은 미배당이며, 전현지 부족분과 다른 임차보증금은 매수인 인수 계산에 반영됩니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 KT&G광주공장 북측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 658,600원/㎡, 토지면적은 439.1㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제3구역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 더힐은 24세대, 2018.01.03 준공으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 66,000,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 1,449,588,000원을 먼저 보아야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회·2회 유찰 후에도 실질취득은 각각 1,449,350,400원·1,449,160,320원으로 거의 줄지 않습니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 보증금이 확인되지 않은 신고는 대항력을 단정하지 말고 실제 점유·전입·계약·보증금 원본을 대조해야 합니다.
- (주)장보고마트 확인. 보증금 73,500,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 전현지 배당 부족분. 보증금 95,000,000원 중 현재 계산상 30,588,000원이 매수인 인수로 남습니다.
- 우선매수권 행사 여부. 한국토지주택공사가 양수한 우선매수권의 행사 여부가 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 점유 범위 대조. 다수의 임차·점유 신고가 병존하므로 실제 점유 호수와 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “66,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 신건 최저가는 66,000,000원입니다. 하지만 현재 배당 구조대로라면 매수인이 인수하는 금액이 1,383,588,000원이고, 최저가를 합친 실질취득은 1,449,588,000원입니다. 유찰돼 최저가가 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 거의 그대로입니다.
여기에 보증금 미상 점유 신고, 전입일이 확인되지 않은 보증금 73,500,000원 신고, 한국토지주택공사가 양수한 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 실거래 시세를 직접 비교할 자료도 없어 “싸다”는 가격 판단을 할 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액과 우선매수권입니다.
