수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 판매시설동 2층 227호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 6,212,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 핵심은 2021.12.21 설정된 농협은행 근저당권 3,600,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 한국캐피탈 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 배당 시뮬레이션에서 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 현황조사상 점유자 21명이 확인되고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 인도·점유 정리 과정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 판매시설동 2층227호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 | 대지 · 판매시설동 제2층 제227호 |
| 소유자 | 주식회사베스트원 |
| 감정가 / 최저가 | 6,212,000,000원 / 6,212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 기초정보 | 토지면적 16,362㎡ · 지목 대 · 상업용 · 준주거지역 · 공시지가 4,416,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.21 농협은행주식회사 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원, 평택시·국의 압류, 서울보증보험·김완수·근로복지공단·박병옥의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.04.21 설정된 아이비케이저축은행 근저당권은 2023.09.22 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 21명 — 모두 말소기준권리 이후 전입
조사된 점유자는 21명입니다. 전입일은 모두 2021.12.21 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 확인된 사람은 김성은 1명이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자 및 우선변제 여부 역시 확인되지 않은 항목이 많아 배당 여부와 별개로 명도 전 사실관계 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 650,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 6,212,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 6,212,000,000원 | 6,147,480,000원 | 32,651,530,969원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,969,600,000원 | 4,917,504,000원 | 33,881,506,969원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,975,680,000원 | 3,933,523,200원 | 34,865,487,769원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수에 관한 판단이고, 해당 매각가가 시장가치보다 유리한지 여부는 별도의 시세 검증 없이는 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 64,520,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 2,547,480,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 202,148,433원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김완수 | 46,304,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 3,041,127,450원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박병옥 | 38,980,116원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,450,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 38,799,010,969원 중 채권자 예상배당은 6,147,480,000원, 미배당은 32,651,530,969원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 표기. 사건 용도는 대지이고, 주소는 평택고덕아이파크 판매시설동 제2층 제227호입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 기호 (1)은 업무시설(사무소), 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도가 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방, 중로각지이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 준주거지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 6,212,000,000원을 시세로 그대로 보지 말고 주변 거래·임대수익·상가 및 업무시설 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 21명 모두 대항력은 없지만 보증금 미상자가 다수입니다. 실제 사용 부분과 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 매각 전 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지이고 감정요항표에는 업무시설·오피스텔 및 판매시설동 관련 내용이 함께 있어, 227호의 정확한 공부상 용도와 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 한국캐피탈은 현재 회차에서도 청구액 3,064,008,958원 전액을 배당받지 못하는 시나리오입니다. 후순위 가압류는 대부분 0원 배당으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자 21명도 모두 기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 신건 최저가가 6,212,000,000원인데 이를 비교할 실거래 시세가 없고, 점유자 다수의 보증금이 확인되지 않았으며 세금 압류와 복잡한 후순위 채권관계도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격과 점유·세금 확인이 핵심인 사건입니다.
