수원지방법원 2025타경40552. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 7층 714호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 권수경으로, 2022년 3월 21일 소유권이전등기가 이루어졌고 등기상 거래가액은 180,818,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022년 3월 21일 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당권입니다. 한국캐피탈의 후순위 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 담보권 자체보다 다수의 점유자와 확인되지 않은 임대차관계에 있습니다.
현황조사에 등장하는 21명은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦으며, 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유 범위도 미상입니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차관계·인도 문제의 완전한 해소를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 7층 714호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔(업무시설) |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2022.03.21 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국캐피탈 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급일 | 2026.09.22 |
| 민간임대주택 | 2022.03.21 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 검증
한국캐피탈의 채권최고액은 4,800,000,000원이며 공동담보목록 제2023-249호가 기재되어 있습니다. 신청채권 청구액은 3,064,008,958원입니다. 이는 본 호실의 감정가보다 큰 금액이지만, 공동담보 채권의 전체 금액을 이 호실의 별도 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다. 본 호실의 실제 배당과 채권 회수 범위는 공동담보 관계 및 배당절차에 따라 확인해야 합니다.
또한 평택세무서장과 기흥세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸할 예정이지만, 구체적인 조세채권액과 배당순위가 확정적으로 반영된 상태는 아닙니다. 조세채권의 우선배당 여부 및 금액은 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 21명, 보증금 대부분 미상
현황조사에 등장하는 실제 임차인·점유 관련 명단은 21명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 분류된 사람은 없으므로, 이 명단을 보증기관 신고와 중복 합산하지 않습니다.
김성은의 보증금 5,000,000원과 월 차임 650,000원은 확인되지만, 나머지 20명의 보증금은 미상입니다. 임차 부분과 확정일자도 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022년 3월 21일 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 / 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 월 차임 650,000원 · 확정일자 미상 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·점유관계 확인 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 배당요구 2025.03.27 · 보증금 확인 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·점유관계 확인 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 배당요구 2025.04.15 · 보증금 확인 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·점유관계 확인 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 배당요구 2025.02.04 · 보증금 확인 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·점유관계 확인 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 배당요구 2025.03.24 · 보증금 확인 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 매각물건명세서 기재 · 임대차조건 확인 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·확정일자 확인 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 등기상 인수 없음 | 보증금·점유관계 확인 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 현황조사상 분류에 따른 것입니다. 실제 점유 개시, 계약관계, 임차 부분에 관한 독립적인 확정판정은 아닙니다. '등기상 인수 없음'은 개별 보증금 채무에 대한 최종 법률판정이나 인도 완료를 의미하지 않습니다.
주규성 — 2025.03.24
최요셉 — 2025.03.27
배병권 — 2025.04.15
위 사람들은 배당요구 관련 문건접수 사실이 확인됩니다. 그러나 보증금 및 확정일자가 미상이고, 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 배당요구 종기 준수 여부와 채권신고 내용도 원문으로 대조해야 합니다.
현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 모든 기재 전입일이 말소기준 이후라는 점과 일치하는 추정입니다. 다만 임차 부분과 보증금이 대부분 확인되지 않았으므로 실제 714호 점유관계, 별도 선순위 권리 및 민간임대주택 관련 의무를 검증한 뒤 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 1.77억이 싼지는 확인되지 않았다
현재 감정가와 최저매각가는 동일한 177,000,000원입니다. 하지만 평택고덕아이파크 714호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다.
소유권이전 당시 등기상 거래가액은 180,818,000원입니다. 이 금액은 과거 취득 거래가액일 뿐 현재 시장가격을 나타내는 최근 실거래 비교자료가 아닙니다. 과거 취득가액과 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,278,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 한국캐피탈 근저당 | 4,800,000,000원 | 25,722,000원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | — | 173,722,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 32,126,843,437원 | 31,953,121,437원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 사용한 추정입니다. 공동담보 관계에 따른 다른 담보목적물의 회수액은 확정적으로 반영되지 않았으며, 조세채권의 구체적인 우선순위·금액과 임차인 최우선변제도 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 총 미배당액은 채권자 측 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 31,953,121,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 31,988,025,837원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 32,015,949,357원 | 0원 |
시나리오상 유찰하면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 임차인·점유자 관계와 민간임대주택등기의 불확실성은 가격이 낮아진다고 자동으로 해소되지 않습니다.
특히 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서는 141,600,000원이나 113,280,000원도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당모형의 결론 역시 현재 확인되지 않은 권리나 실제 임대차관계가 발견되면 재검토해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 소재지. 경기도 평택시 경기대로 945, 장당동 평택고덕아이파크 101동 7층 714호입니다.
- 용도. 오피스텔로 표시되어 있으며, 감정평가의 이용상태 설명에도 업무시설(오피스텔)이 포함되어 있습니다. 건축물대장 및 호실별 이용상태 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 감정요항에 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 및 27층 건물에 관한 설명이 있습니다. 다만 해당 설명의 대상 호실 범위를 확인해야 합니다.
- 설비. 감정요항에는 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다. 본 호실과 해당 건물에 적용되는 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 토지 용도지역. 장당동 토지정보에는 준주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 저촉 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 현재 가격 판단에 활용할 수 있는 최근 실거래 비교 및 거래 추세가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
따라서 해당 입지·구조·토지이용 설명 전체를 714호의 개별 특성으로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 본 호실에 대응하는 감정평가 명세와 건축물현황도를 확인하는 것이 우선입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사의 21명이 모두 714호에 관계되는지, 각각의 실제 점유 공간과 계약 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김성은 외 20명의 보증금이 미상입니다. 계약서·매각물건명세서·문건접수 내역을 통해 금액과 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일은 모두 말소기준 이후이나 실제 점유 개시, 임대차 목적물과 선순위 관계에 관한 별도 사실이 있는지 대조해야 합니다.
- 배당요구 검토. 강석준·주규성·최요셉·배병권의 배당요구 문건에서 청구금액·권리 근거 및 접수 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 관련 의무 및 경매 매수인의 지위에 관한 사항을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 한국캐피탈 근저당권의 공동담보목록 제2023-249호와 다른 담보물의 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 평택세무서장·기흥세무서장의 압류 관련 실제 조세채권과 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 감정평가서 대조. 진위면 은산리 관련 설명 및 복수 호실 감정 내용 가운데 714호에 실제 적용되는 부분을 구분해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 최신 거래가격을 확인하고, 실질취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 인도 및 관리비. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비와 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 위험 해소”
평택고덕아이파크 714호는 말소기준 근저당권과 후순위 담보권의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 21명의 점유·임차 관련 명단, 보증금 미상 20명, 민간임대주택등기, 조세채권 및 감정평가 대상 식별 문제가 함께 존재합니다. 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 모든 권리와 인도 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.
최저가 177,000,000원이 최근 실거래보다 저렴한지도 확인되지 않습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 적정 시세와 추가 부담을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 보류입니다. 점유자별 임대차관계와 민간임대주택등기의 효력을 확인하고, 해당 호실의 감정평가 내용을 대조한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다. 현재 단계에서는 배당모형의 인수 0원만을 근거로 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다.
