수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 20층 2015호로, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 천상기이고, 2022년 3월 14일 소유권이전등기와 함께 인천산림조합 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 한국캐피탈 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 권리들로 정리돼 있습니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 등기부보다 점유 규모입니다. 현황조사에 이름이 확인된 실제 임차인은 총 21명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2022.04.07로 말소기준일인 2022.03.14보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 모두 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 김성은의 5,000,000원뿐이고 나머지 20명은 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 전 사실관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 20층2015호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정자료상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 말소기준 | 2022.03.14 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 확인일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.14 인천산림조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원과 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류, 국 명의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 21명 — 대항력은 없지만 점유 확인이 핵심
조사된 21명은 모두 실제 임차인으로 분류돼 있으며 보증기관 승계·대위에 따른 중복 신고는 없습니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2022.03.14 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 보증금도 김성은을 제외하면 미상입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 강석준·주규성·최요셉·배병권 4명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 신건 161,000,000원, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 회차는 감정가의 100%인 161,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득도 161,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 주변 거래가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 161,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 5,508,963,421원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 128,800,000원 · 감정가 80% · 미배당 5,540,712,621원 |
| 2회 유찰 시 | 103,040,000원 · 감정가 64% · 미배당 5,566,111,981원 |
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인천산림조합 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 31,946,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,666,909,421원 중 현재 회차 예상배당은 157,946,000원, 미배당은 5,508,963,421원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으며, 감정자료에는 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 용도지역은 준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지 접함으로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 161,000,000원의 가격 경쟁력을 수치로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔이라는 용도와 실제 점유자 21명의 임대차 구조를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 21명 점유 현황 재확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·계약관계·퇴거 여부를 매각기일 직전 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 20명. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.14 등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 최신 등기 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.28 한국자산관리공사로 이전된 선순위 근저당권의 실제 채권자 표시와 배당관계를 확인하세요.
- 국세 압류·최우선변제. 국 명의 압류가 존재하고 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재는 신건 161,000,000원이나 비교 실거래 근거가 없으므로 주변 오피스텔의 최신 거래가를 확인하기 전에는 ‘저가’로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘21명 점유’가 어려운 사건
이 사건의 숫자만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 임차인 21명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 보증금이 확인된 사람은 1명뿐이고 20명은 미상이며, 확정일자도 확인되지 않습니다. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 민간임대주택등기 및 선순위 근저당권 이전등기도 따로 점검해야 합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 161,000,000원이 감정가와 같은 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 0원’이라는 한 줄보다 다수 임차인의 실제 점유·배당 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
