수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 7층 715호 오피스텔입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당, 중소기업은행 및 서울보증보험 주식회사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 현황조사에 나타난 21명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어, 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다.
다만 이 사건의 체크포인트는 등기순위보다 점유관계의 복잡성입니다. 21명 가운데 김성은의 보증금 5,000,000원·월세 650,000원만 금액이 확인되고, 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 배당요구 여부, 임차관계의 세부 내용은 낙찰 후 명도 실무에 영향을 줄 수 있습니다. 가격 측면에서는 별도 실거래 자료가 없어 감정가 177,000,000원이 시세 대비 유리한지 불리한지는 판단을 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 7층715호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.31 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당과 2024년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다. 등기부상 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당권 2,400,000,000원은 2023.03.27 해지로 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.27 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.15 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.04 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.24 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
현황조사상 확인 인원은 21명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2022.04.07로 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 최요셉·배병권·강석준·주규성은 배당요구 사실이 확인되고, 나머지 다수의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 명도 실무는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세가 확인되지 않아 감정가 177,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 한국캐피탈주식회사 근저당 | 4,800,000,000원 | 25,722,000원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 32,126,843,437원, 예상 배당액은 173,722,000원으로 미배당액은 31,953,121,437원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
신건에서는 서울축산업협동조합 근저당 148,000,000원이 전액 배당되고, 한국캐피탈주식회사 근저당에는 25,722,000원만 배당됩니다. 중소기업은행과 서울보증보험 주식회사 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 1회 유찰 시 채권 총 배당액은 138,817,600원, 2회 유찰 시 110,894,080원으로 감소합니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 용도. 사건 용도는 오피스텔이며 감정요항표상 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장에 등재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 27층 건물로 기재돼 있으며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없어 환금성과 적정 응찰가를 수치로 비교할 근거가 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 21명 점유관계 확인. 모두 후순위 전입이지만 실제 점유 호실·임차관계·명도 대상 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 보증금 미상자 확인. 김성은 외 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협의에 필요한 정보입니다.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성의 배당요구 사실과 각 임대차 조건을 원본 문건에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 동·유사 층·동일 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기순위는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 확인된 21명은 모두 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 점유자가 많고 보증금·확정일자 미상자가 다수이므로, 권리 인수 위험이 낮다는 사실을 곧바로 명도 부담이 작다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
또한 신건 최저가 177,000,000원에 대한 실거래 시세 비교 자료가 없으므로 현재 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 이 물건은 선순위 인수 위험보다 점유관계 확인과 시세 검증이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
