수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 17층 1705호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원과 국·평택시 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 임차인 조사에는 21명이 나타나고, 그중 14명은 말소기준일인 2023.04.24.보다 앞서 전입했습니다. 이 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 반대로 이들이 실제 대항요건을 갖추고 보증금을 배당으로 전액 회수하지 못한다면, 미회수 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 17층1705호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 말소기준 | 2023.04.24. 근저당권 · 평택축산업협동조합 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기 소멸과 임차인 인수는 별개
2022.03.16. 소유권이 주식회사수경어패럴로 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 이후 기존 평택상호저축은행·피티골드제삼차주식회사 근저당은 이미 말소됐으며, 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준이 됩니다. 그 다음의 한국캐피탈주식회사 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 21명 중 말소기준 전 전입 14명
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 조사된 임차인은 모두 개별 점유자로 기재되어 있습니다. 말소기준 후 전입자는 전입 순서상 대항력 없음으로 정리되지만, 말소기준 전 전입자 14명은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.04 신청 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 신청 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 월 650,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.24 신청 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.27 신청 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 청구액 4,920,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고 4,762,054,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 말소기준 전 전입자들의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 임차인 인수위험과는 별도로 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재된 물건입니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉되며, 중로2류·중로3류와 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,416,000원으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 임대관계. 감정자료의 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 실제 조사에서는 다수의 전입자가 확인되므로, 호실별 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 14명부터 확인. 각 임차인의 실제 점유, 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약서 기준으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 확인된 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 취급과 관련 의무를 등기 및 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원에는 공동담보목록 제2023-249호가 기재되어 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 범위를 함께 살펴야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 최종 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 = 실질 인수 0”이 아니다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정이 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 그보다 앞서 전입한 14명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 미상입니다. 따라서 현재 신건 최저가 161,000,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 임차관계를 확정해야 하는 권리분석형 물건입니다.
