수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 22층 2223호 오피스텔입니다. 소유자 권수경은 2022.04.20 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 258,669,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 2022.09.19 삼성전자주식회사 명의로 전세금 230,000,000원, 주거용 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐고, 존속기간은 2024.09.05까지로 적혀 있습니다. 그러나 이 전세권은 현재 등기상 말소되지 않았고 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 판정돼 있습니다.
말소기준은 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원, 채무자는 주식회사수경어패럴이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이보다 뒤에 들어온 국세·지방세 압류, 중소기업은행 가압류, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 전세권과 다수 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 22층2223호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 · 2022.04.20 소유권 취득 · 거래가액 258,669,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 삼성전자주식회사 · 전세금 230,000,000원 · 2022.09.19 설정 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전세권이 있다
현재 매각가 224,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,936,000원을 먼저 빼고 삼성전자 전세권에 220,064,000원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 전세금 230,000,000원과 비교하면 9,936,000원이 미배당입니다. 이 미배당 잔액만 매수인 부담으로 이어진다고 보수적으로 잡아도 현재 회차의 확인 가능한 실질부담 하한은 233,936,000원입니다. 여기에 별도의 선순위 임차보증금이 확인될 경우 총 부담은 더 늘어날 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 21명, 그중 선순위 전입 14명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 21명은 모두 실제 임차인·점유 조사 대상입니다. 이 중 14명은 2023.05.31 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 다만 이 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 승계 부담도 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 우선변제 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 / 미상 | 미상 배당요구 2025.03.27 | 없음 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 / 미상 | 미상 배당요구 2025.04.15 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 배당요구 2025.02.04 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 미상 배당요구 2025.03.24 | 없음 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 |
③ 가격 — ‘2.24억 신건’만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 224,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 가격표 밖의 권리부담입니다. 선순위 전세권의 현재 배당 가정상 미배당액 9,936,000원을 반영한 실질부담 하한은 233,936,000원이고, 14명의 선순위 전입자 보증금은 아직 여기에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 31,988,779,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 32,032,952,237원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 32,068,290,477원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 179,200,000원, 143,360,000원으로 내려가지만 채권 전체의 미배당은 오히려 32,032,952,237원, 32,068,290,477원으로 커집니다. 이 총 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아니지만, 선순위 전세권과 선순위 임차인의 미배당 부분은 별도로 승계 여부를 따져야 하므로 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성전자주식회사 | 230,000,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 위 배당에 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 전세권 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (등기·감정 관련 사항 기준)
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정 이용상태에서도 업무시설(오피스텔) 용도가 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다. 토지면적은 16,362㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지와의 접함 사항이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 224,000,000원의 시장 적정성과 환금성을 거래가격으로 검증하기 어렵습니다. 가격보다 권리부담 확정이 먼저입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 삼성전자 전세권 원문 확인. 전세금 230,000,000원, 주거용 건물 전부, 존속기간 2024.09.05까지인 전세권의 현재 존속·배당요구·말소 조건을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 14명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정할 수 없습니다. 이 숫자가 확인되기 전에는 실질취득원가 상한도 계산할 수 없습니다.
- 삼성전자 전세권과 개별 전입자의 관계 확인. 동일한 보증관계를 중복 계산해서도 안 되고, 별개의 임대차라면 각각의 승계위험을 따로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20 기재된 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력과 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 선순위 권리의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 최우선변제 확인. 일부 임차인의 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부도 현재 확정할 수 없습니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회 유찰 179,200,000원, 2회 유찰 143,360,000원으로 내려가도 선순위 임차보증금과 전세권 승계액이 늘어날 수 있으므로 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 224,000,000원이 아니라 ‘선순위 인수액’이다
이 물건의 표면 가격은 감정가와 최저가가 같은 224,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심에는 그보다 먼저 설정된 삼성전자주식회사 전세권 230,000,000원이 있습니다. 현재 배당 가정만 적용해도 전세권 미배당 9,936,000원이 발생해 확인 가능한 실질부담 하한은 233,936,000원으로 올라갑니다.
그보다 더 큰 불확실성은 실제 임차인 21명 중 14명의 선순위 전입입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 신건 224,000,000원이 싸다거나, 한두 번 유찰되면 가격 메리트가 생긴다고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 전세권의 실제 잔존채무와 14명의 임차보증금을 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다.
