수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 16층 1605호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사수경어패럴이고, 2022.03.16. 거래가액 162,346,000원으로 소유권이전이 기록돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.24. 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 한국캐피탈주식회사 근저당, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 현황조사상 전입자 21명 중 14명이 2023.04.24.보다 먼저 전입했습니다. 이들은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 대부분이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도 없지만, 반대로 인수 0원이라고 지워버릴 수도 없습니다. 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 전입의 원인과 효력부터 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 16층1605호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 소유권이전 거래가액 | 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023.05.31. 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원, 2024.09.03. 국 압류, 2024.09.04. 평택시 압류, 2025.01.16.·2025.01.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 임차관계는 별개입니다. 말소기준보다 빠른 전입자가 다수여서, 선순위 임차권 성립 여부가 매수인의 실질 부담을 바꿀 수 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 승부처는 14명의 선전입자
현황조사상 확인되는 전입자는 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이 가운데 14명은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자가 대부분 미상이라 아래에서는 이들을 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 말소기준 뒤 전입한 7명은 전입 순서상 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.27 | 해당 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 해당 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.04 | 해당 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.24 | 해당 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 인수액 확인이 먼저
현재 확인되는 경매가격은 감정가와 최저매각가가 모두 161,000,000원으로 동일한 신건입니다. 소유권이전 당시 기록된 거래가액은 2022.03.16. 162,346,000원이지만, 이를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값 없이 감정가만 확인되는 상태이므로 1.61억이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 결론내리기 어렵습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준입니다. 이 사건에서 선순위 임차권이 실제 성립하고 보증금 일부가 낙찰 후 남는다면, 시세와 비교해야 할 숫자는 단순 최저가가 아니라 최저가 + 매수인 인수액인 실질취득가입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,920,000,000원 중 예상 배당액은 157,946,000원, 미배당은 4,762,054,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이며, 배당 계산상 매수인 인수를 0원으로 놓은 것과 실제 선순위 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
⑤ 등기·배당에서 확인되는 채권 구조
- 말소기준. 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 120,000,000원입니다.
- 후순위 근저당. 2023.05.31. 한국캐피탈주식회사 근저당권, 채권최고액 4,800,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 압류. 2024.09.03. 국 압류와 2024.09.04. 평택시 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 경매개시. 2025.01.16. 한국캐피탈 주식회사, 2025.01.20. 평택축산업협동조합 관련 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다.
- 채권 부족. 신건 가정에서도 채권자 미배당액이 4,762,054,000원으로 계산돼 후순위 채권 전액 변제가 되지 않습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항·토지 정보 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재된 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 대지 관련 수치. 토지면적 16,362㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 지역·지구. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 14명 선전입자부터 확인. 2023.04.24.보다 빠른 전입자의 임대차계약서·보증금·점유 호실·전입 원인을 각각 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 강석준 2025.02.04., 주규성 2025.03.24., 최요셉 2025.03.27., 배병권 2025.04.15. 배당요구 기록을 원본과 대조해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 임차인들의 확정일자와 우선변제 관계가 명확하지 않아 배당순위와 미배당 보증금 계산을 먼저 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 실제 임대차관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가만 보지 말고 최종적으로 확인되는 매수인 인수액을 더해 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 161,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘누가 얼마를 보증금으로 갖고 있나’가 먼저다
등기상 후순위 근저당·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 현황조사에서는 전입자 21명이 확인되고, 그중 14명이 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 대부분 미상인 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 신건 최저가 161,000,000원 자체가 아닙니다. 선전입자별 임대차 실체와 보증금, 배당요구·우선변제 여부를 확정한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 권리관계 확인이 가격 판단보다 우선되는 사건입니다.
