수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 16층1602호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 161,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원이고, 이후의 국·평택시 압류, 한국캐피탈 주식회사와 평택축산업협동조합의 경매개시결정, 한국캐피탈주식회사 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유관계에 있습니다. 실제 조사된 임차인은 21명이며, 이 중 14명의 전입일이 2023.04.24보다 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도 없지만, 반대로 매수인 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 입찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 실질취득가는 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 16층1602호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차인 현황 — 실제 임차인 21명
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없습니다. 말소기준일 2023.04.24보다 먼저 전입한 14명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이후 전입한 7명은 조사 내용상 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 161,000,000원입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준 없이 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 14명의 선순위 전입자에 대한 보증금·확정일자·배당 여부를 확인해 실질취득가의 상한을 먼저 계산하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,920,000,000원 가운데 157,946,000원이 배당되고 4,762,054,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성은 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 이용·토지 메모 (감정 및 토지 정보 기준)
- 용도. 물건 용도는 오피스텔이며 감정상 업무시설(오피스텔)로 분류됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 14명 보증금 확인. 각 점유자의 실제 임대차계약서·보증금·점유 부분·확정일자를 확인해 인수 가능액을 합산해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배병권·강석준 등 배당요구가 확인된 임차인도 보증금과 우선변제 관계가 확인돼야 실제 미배당액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대관계에 미치는 효과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 128,800,000원·103,040,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수액이 남으면 실질취득가는 낙찰가와 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 대조해 선순위 점유자의 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 선순위 임차관계가 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 161,000,000원인 신건이지만, 가격부터 판단할 사건이 아닙니다. 말소기준 2023.04.24보다 먼저 전입한 사람이 14명이고 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남으면 매수인이 부담할 수 있으므로, 현재 실질취득가와 인수액은 미상입니다. 따라서 유찰 여부나 최저가보다 먼저 각 임차인의 실제 보증금·점유·배당관계를 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
