수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 102동 4층 410호로, 건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부의 핵심은 2022.03.14 설정된 인천산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 142,800,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당, 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사상 이름이 확인된 점유자가 21명이고, 이 가운데 김성은의 보증금 5,000,000원·월세 650,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준인 2022.03.14 뒤이므로 대항력은 없다고 정리돼 있지만, 실제 점유관계·최우선변제 여부와 명도 대상은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층410호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2022.03.14 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 2022.03.14 천상기 명의로 소유권이 이전되면서 민간임대주택등기가 함께 접수됐고, 그 뒤 같은 날 인천산림조합 근저당권이 설정됐습니다. 민간임대주택등기의 접수번호는 10067, 말소기준 근저당의 접수번호는 10078입니다. 따라서 이 표시는 후순위 권리처럼 단순 소멸로만 처리하지 말고 매각 후 효력과 의무관계를 원본에서 확인하는 것이 안전합니다.
한편 2026.08.28에는 2022.03.14 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있습니다. 동일 근저당권의 이전이므로 말소기준의 기준일 자체는 2022.03.14로 봅니다. 배당 추정 내역은 인천산림조합 명의 채권최고액 142,800,000원을 기준으로 계산돼 있으므로 실제 배당관계는 최신 등기와 배당요구 관계를 함께 대조해야 합니다.
② 점유·임차 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 2025.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,683,709,421원 가운데 신건 매각가 기준 채권자 예상배당은 173,722,000원이고, 미배당액은 5,509,987,421원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 5,509,987,421원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 5,544,891,821원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 5,572,815,341원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰돼 매각가격이 내려가도 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 177,000,000원·141,600,000원·113,280,000원 가운데 어느 수준이 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·이용 및 환금성 체크
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건입니다.
- 토지. 용도지역은 준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방입니다.
- 도로. 중로각지이며 중로2류와 중로3류에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 21명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 각 호 점유관계와 현재 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조하세요.
- 보증금 미상 다수. 대항력 인수와 별개로 최우선변제 가능성은 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.14 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호로 존재하므로 매각 후 효력과 의무관계를 별도 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.08.28 인천산림조합의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 등기를 최신 권리관계와 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 신건 177,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
말소기준 뒤에 설정된 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 21명의 전입도 모두 2022.03.14 이후라 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 대항력 임차인의 보증금을 인수해야 하는 유형은 아닙니다.
그러나 점유자가 많고 보증금이 확인되지 않은 사람이 대부분이며, 말소기준보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기도 존재합니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 177,000,000원이 비싼지 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수액 자체보다 점유·임대등록의 실체 확인과 가격 검증입니다.
