수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 14층1409호 오피스텔입니다. 소유자는 권수경이고, 2022.03.21 소유권을 이전받은 날 같은 날짜에 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당, 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채권을 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 다만 이 사건은 확인된 점유자가 21명으로 많고, 김성은을 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입이라는 이유로 부정되지만, 실제 인도 과정과 각 점유자의 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 14층1409호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정자료상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 157,618,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2022.03.21 근저당이 말소기준
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당은 2023.03.27 이미 말소됐고, 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 점유자 21명 — 대항력 없음, 보증금 미상 다수
확인된 점유자는 모두 실제 개인 점유자로, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 보증금도 대부분 미상이므로 우선변제 여부는 단정하지 않고 원본 확인 대상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 650,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,946,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 32,105,843,437원 중 예상 배당액은 157,946,000원이며, 미배당액은 31,947,897,437원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 31,947,897,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 31,979,646,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 32,005,045,997원 | 0원 |
한국캐피탈주식회사의 청구금액은 3,064,008,958원이고, 현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 30,946,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 해당 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 데이터상 매수인에게 미배당 채권이 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 161,000,000원이고 현재 최저매각가도 161,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 비교를 할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 것은 신건 161,000,000원, 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원의 회차별 가격 구조입니다.
⑥ 입지·용도 메모 (제공 감정·토지자료 기준)
- 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 감정자료의 이용상태에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 형상·도로. 평지의 가로장방 형태이며 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·지구. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 조사된 점유자 21명의 실제 점유 여부와 1409호 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김성은 외 다수 점유자의 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다른 점유자는 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·기흥세무서장·평택시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 161,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도의 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 점유·명도 확인이 핵심
이 사건의 등기상 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이고, 확인된 점유자 21명은 모두 그 이후 전입이라 데이터상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 큰 틀의 권리승계 위험은 낮습니다.
다만 점유자가 많고 보증금 미상 사례가 대부분이며, 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 시세 비교 자료까지 확인되지 않으므로, 이 물건의 판단 포인트는 “인수액이 있느냐”보다 “점유관계를 얼마나 정확히 정리할 수 있느냐, 그리고 161,000,000원이 실제 시장가격과 어떤 관계인가”에 있습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·등기부와 점유관계를 다시 맞춰보는 절차가 중요합니다.
