수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 16층 1604호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 4월 24일 설정된 평택축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그 뒤 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원, 국·평택시 압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 점유·임차인 21명 가운데 14명의 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 이들의 보증금은 대부분 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 충분히 확정되지 않아, 단순히 “등기상 후순위가 소멸하니 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 16층1604호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 취득등기 / 거래가액 | 2022.03.16 · 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 ‘선순위 전입자’가 핵심
2022년 설정됐던 평택상호저축은행 근저당 127,200,000원과 피티골드제삼차주식회사 근저당 2,400,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당이며, 그 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 21명 중 14명 선순위 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증기관을 제외할 대상은 없습니다. 조사상 실제 점유·임차인은 21명이며, 이 중 말소기준일 전 전입자는 14명, 이후 전입자는 7명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 월 650,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
가장 먼저 확인해야 할 대상은 2022.04.07부터 2022.05.02 사이에 전입한 14명입니다. 이들은 모두 2023.04.24 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금이 대부분 미상이고 각 점유 부분도 미상이므로, 현 단계에서는 개별 임대차의 성립 여부와 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘미상 보증금’ 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 161,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 4,762,054,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정이며, 선순위 전입자의 보증금과 실제 배당관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 본건은 101동 16층 1604호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 대지 조건. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 16,362.0㎡입니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡입니다.
- 토지 관련 사항. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지 접함으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 14명 개별 확인. 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 주민등록 전입 상태를 각각 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 강석준·최요셉·주규성·배병권은 배당요구 접수가 확인되고, 김학관은 확정일자 2024.04.07이 확인됩니다. 나머지의 배당요구·확정일자 여부도 원문 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금을 최저가에 더해 총부담액을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.03.16 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기·매각서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표 그대로 신뢰 금지. 현재 161,000,000원 배당모형의 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자들의 미상 보증금 문제를 확정해 주는 수치가 아닙니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료 없이 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘161,000,000원’이 아니라 ‘14명의 보증금’
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 경매처럼 보입니다. 하지만 현황조사로 시선을 옮기면 결론이 달라집니다. 조사상 점유·임차인 21명 중 14명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 이들의 보증금이 대부분 미상입니다.
따라서 지금 단계에서 이 물건의 실질취득액을 161,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 선순위 전입자별 임대차 성립 여부·보증금·배당관계가 확정돼야 매수인 인수액도 비로소 계산할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 후순위는 단순하지만, 임차관계는 고난도. 입찰 전 확인의 우선순위가 분명한 사건입니다.
