수원지방법원 2025타경40552. 이번 물건은 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 26층 2606호 오피스텔입니다. 소유자는 천상기이며, 등기상 2022년 3월 14일 거래가액 165,497,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 인천산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 한국캐피탈 근저당권, 다수의 가압류·압류, 임차권등기와 경매개시결정이 이어졌습니다. 선순위 근저당권 이후의 담보권과 압류권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 이 사건은 오히려 임차·점유 관계를 확인하는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 26층 2606호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 천상기 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 경매신청채권자 | 한국캐피탈 주식회사 |
| 신청채권자 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.14 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 128,400,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.08.28 한국자산관리공사로 이전 등기 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.03.14 등록 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 인천산림조합 근저당권
말소기준권리는 2022년 3월 14일 설정된 인천산림조합 근저당권입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권과 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
인천산림조합 근저당권은 2026년 8월 28일 한국자산관리공사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 선순위 근저당권이 새로 추가된 것으로 계산하지 않습니다. 배당 시에는 권리 이전에 따른 실제 채권자와 채권액을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 21명 조사, 보증금 미상 19명
현황조사 및 관련 서류에 등장하는 임차·점유 관계인은 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물은 없습니다. 다만 이들 모두에 대해 독립적인 임대차계약과 실제 점유가 확정된 것은 아닙니다.
확인된 보증금은 김성은 5,000,000원과 김민희 5,000,000원입니다. 나머지 19명은 보증금이 확인되지 않아 총 임대차보증금과 임대차 관계를 확정할 수 없습니다.
조사된 전입일은 모두 2022년 3월 14일 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제시된 권리분석에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 관계가 확인되지 않은 인물에 대해서는 우선변제 여부와 최종 임대차 관계를 별도로 검증해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 대상 아님 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 확인 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 계약 확인 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 5,000,000원 | 없음 | 배당 확인 | 임차권 소멸 예정 |
대항력 표시는 말소기준권리와 조사된 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금 및 임대차 내용이 확인되지 않은 관계인의 실제 점유, 계약 성립 여부와 배당상 지위는 별도 검증 대상입니다. 승계·인수 확인 표시는 보증금 전액의 매수인 승계를 확정한 의미가 아닙니다.
③ 임차권등기와 배당요구 — 별도로 확인할 부분
| 관계인 | 배당요구 관련 일자 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 강석준 | 2025.02.04 | 배당요구 · 보증금 미상 |
| 김민희 | 2025.03.13 | 임차권등기 · 보증금 5,000,000원 |
| 주규성 | 2025.03.24 | 배당요구 · 보증금 미상 |
| 최요셉 | 2025.03.27 | 배당요구 · 보증금 미상 |
| 배병권 | 2025.04.15 | 배당요구 · 보증금 미상 |
배당요구 사실이 확인되더라도 실제 배당액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 특히 보증금 미상 관계인들의 임대차계약서와 채권신고 내용을 확인하지 않고 보증금 총액이나 우선변제액을 산정해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 감정가 161,000,000원의 적정성 판단 보류
현재 확인된 감정가는 161,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 해당 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 시장가격과의 차이를 계산할 수 없습니다.
따라서 감정가가 과거 소유권 취득 거래가액인 165,497,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 과거 취득가액은 현재 거래 가능한 시장가격을 대체하지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 예상 수치입니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,054,000원 |
| 1. 인천산림조합 근저당권* | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 2. 한국캐피탈 근저당권 | 4,800,000,000원 | 29,546,000원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 265,334,054원 | 0원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 316,400,606원 | 0원 |
| 5. 국민은행 가압류 | 19,715,386원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 107,100,000원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 32,359,375원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 5,669,309,421원 | 157,946,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 5,511,363,421원 |
* 인천산림조합 근저당권은 한국자산관리공사로 이전 등기되었습니다. 배당 시뮬레이션은 기존 근저당권 명칭과 채권최고액을 사용한 것으로, 실제 배당권자 및 피담보채권액 확인이 필요합니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 예정액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 161,000,000원 | 5,511,363,421원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,800,000원 | 5,543,112,621원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 103,040,000원 | 5,568,511,981원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각대금은 줄어들고 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 그러나 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인의 채권 인수액이 발생하지 않습니다.
여기서 중요한 점은 최저가 하락이 곧 가격 메리트 확보를 뜻하지 않는다는 것입니다. 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 128,800,000원이나 103,040,000원 역시 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·용도·환금성 메모
- 물건의 기본 용도. 평택고덕아이파크 101동 26층 2606호 오피스텔입니다. 동일 건물 내 다른 호실의 업무시설 또는 판매시설 이용상태를 본건의 실제 이용상태로 대신 적용하지 않습니다.
- 토지 용도지역. 해당 토지 정보는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 표시되어 있습니다. 철도보호지구 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다. 본건 개별 호실에 적용되는 범위는 토지이용계획 원본과 대조해야 합니다.
- 도로 조건. 토지 정보에는 중로각지로 표시되어 있고, 중로2류 및 중로3류 접면 사항이 확인됩니다.
- 민간임대주택. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 존재합니다. 경매 취득 이후의 등록 상태와 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 시세와 거래량이 확인되지 않아 매각 유동성 및 적정 처분가격을 판단하기 어렵습니다. 가격 메리트를 평가하기 전에 비교 가능한 오피스텔 거래사례를 확보해야 합니다.
- 감정평가 원본. 진위면 은산리 토지 및 다른 호실에 관한 서술이 혼재되어 있으므로, 개별 호실의 감정평가 범위와 실제 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최종 확인. 인수 대상 권리와 임차인의 매수인 대항 여부, 특별매각조건 및 매각 제외 사항을 최종 명세서에서 대조합니다.
- 점유 관계 정리. 조사된 21명의 실제 점유 여부, 동일 호실 거주 여부, 임대차계약 관계와 현재 퇴거 상태를 확인합니다.
- 보증금 미상 19명. 계약서, 확정일자, 배당요구 및 보증금 내역을 확인해 실제 임차인과 단순 전입·점유 관계인을 구분합니다.
- 김민희 임차권등기. 5,000,000원 보증금, 2024.03.25 확정일자, 2025.03.13 임차권등기 내용을 확인하고 최종 매각조건 및 배당관계를 대조합니다.
- 근저당권 이전. 2026.08.28 한국자산관리공사 이전 등기에 따른 실제 채권자와 채권액을 확인합니다.
- 민간임대주택 의무. 등록 상태와 경매 취득 이후의 의무 처리 여부를 확인합니다.
- 실거래 시세. 최근 12개월 동일·유사 면적 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 후 응찰가를 검토합니다.
- 현장과 감정평가 대조. 2606호의 실제 이용상태, 면적 및 평가 범위를 확인하고 다른 물건에 관한 감정평가 서술을 배제합니다.
- 배당표 검증. 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 채권관계와 실제 채권액이 반영된 배당 내역을 확인합니다.
- 관리비 및 인도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 실제 인도에 필요한 비용을 확인하여 총 취득비용에 반영합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다
이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권과 압류권이 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 채권 미배당액도 그 자체로 매수인이 부담할 채무는 아닙니다.
그러나 임차·점유 조사 명단 21명 중 19명의 보증금이 미상이고, 민간임대주택 등록 등기도 존재합니다. 실제 점유 관계와 임대차계약, 경매 취득 이후 처리할 의무를 확인해야 합니다.
또한 감정평가 관련 서술에는 본건과 다른 소재지 및 호실이 혼재되어 있으며, 감정가 161,000,000원의 적정성을 판단할 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다거나 유찰 후 가격이 반드시 매력적이라고 결론 내릴 근거가 없습니다.
결론적으로 등기상 인수 예정액은 0원이지만, 점유·임대차·감정평가·시세 검증이 선행되어야 하는 오피스텔입니다. 해당 사항을 확인하기 전에는 가격상 유리함이나 실제 취득비용을 확정하지 않는 보수적 접근이 적절합니다.
