수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 13층 1304호 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사수경어패럴이고, 2022.03.16 거래가액 157,618,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 중심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 확인되는 21명 중 14명은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 이들은 보증금과 확정일자가 미상인 경우이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외에 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있어, 실질취득가는 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 13층1304호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유가 핵심
2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당권과 국·평택시 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.03.16에는 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 말소기준일보다 앞선 전입자도 다수 존재합니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 “인수 0원”이라고 결론내리기 어렵습니다.
② 임차·점유 관계 — 21명 중 14명이 말소기준 전 전입
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 조사상 확인 대상은 모두 21명이며, 이 가운데 14명은 2023.04.24 이전 전입입니다. 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 배당요구 2025.03.27 | 해당 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2025.04.15 | 해당 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2025.02.04 | 해당 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 배당요구 2025.03.24 | 해당 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 그러나 이 사건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 확정되지 않았으므로 161,000,000원 자체가 최종 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 실제 인수금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,920,000,000원 중 예상 배당액은 157,946,000원, 미배당은 4,762,054,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금 및 배당관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 가로장방 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 접도. 중로2류(폭 15m~20m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 공공공지에도 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 14명 확인. 각 점유자의 실제 임대차계약·점유 부분·보증금·확정일자부터 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성은 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지 점유자는 원문 서류에서 배당요구 여부를 추가 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대차관계에 미치는 영향을 매각물건명세서와 원등기로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수될 보증금이 있다면 낙찰가에 해당 금액을 더한 총액으로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 선순위 점유가 더 중요하다”
이 물건은 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 말소기준일 2023.04.24보다 먼저 전입한 점유자가 14명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 161,000,000원을 취득원가로 보고 가격을 판단하는 것은 위험합니다. 선순위 가능 점유자들의 임대차관계와 미배당 보증금을 확정한 뒤에야 이 사건의 실질취득가와 입찰 상한이 나온다는 것이 핵심입니다.
