수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 18층 1803호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원과 국·평택시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 현황조사상 21명이 확인되고, 그중 14명은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다.
이 14명의 보증금은 확인되지 않은 상태입니다. 보증금과 실제 점유관계가 확정되지 않았기 때문에 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 낙찰대금에서 배당받지 못한 선순위 임차보증금이 존재하면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 현재 최저매각가 161,000,000원만으로 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 18층1803호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 핵심
2022.03.16 등기된 민간임대주택등기가 있고, 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원, 국·평택시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 실제 부담할 금액은 등기상 후순위 권리 소멸만으로 판단할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 21명 중 14명은 선순위 가능성
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 가능 · 확정일자 2022.05.02 · 배당요구 2025.04.15 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.27 | 없음 |
배병권은 2022.05.02 확정일자를 갖고 2025.04.15 배당요구를 했으므로 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 강석준은 2025.02.04, 주규성은 2025.03.24, 최요셉은 2025.03.27 배당요구가 확인되지만, 보증금과 확정일자 여부가 확인되지 않은 점유자는 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자 기준 21명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득비용’이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원입니다. 그러나 선순위 가능성이 있는 14명의 보증금이 확인되지 않은 상황에서는 낙찰가에 추가될 인수금액을 알 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 인수되면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금이 되므로, 지금 단계에서 161,000,000원만을 기준으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
161,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 미배당은 4,762,054,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 특히 선순위 가능 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 위 배당표의 계산상 매수인 인수 0원을 실제 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재된 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 계열이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 보증금 확인. 말소기준일 2023.04.24보다 먼저 전입한 점유자들의 임대차계약서·보증금·실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배병권 우선변제 확인. 전입·확정일자 2022.05.02, 배당요구 2025.04.15가 확인됩니다. 보증금이 얼마인지 확인해야 실제 배당과 잔존 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 후순위 점유자 구분. 2023.04.24 이후 전입자는 대항력이 없는 것으로 조사돼 있으나, 실제 계약·점유관계와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금과 세금 관련 금액이 확정되면 161,000,000원 매각 시 실제 배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “161,000,000원이 총 취득비용은 아니다”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 그 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 14명이고, 이들의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남으면 낙찰자가 인수할 수 있으므로 실질취득비용은 현재 미상입니다. 신건 161,000,000원, 1회 유찰 128,800,000원, 2회 유찰 103,040,000원이라는 낙찰가 숫자보다 먼저 확정해야 할 것은 각 선순위 점유자의 보증금과 배당 후 잔액입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 가격 메리트 판단도 뒤로 미루는 것이 맞습니다.
