수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 16층 1603호, 용도는 오피스텔입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.04.24 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 그 뒤의 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원, 국·평택시 압류, 두 건의 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에 나타난 21명 가운데 14명의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 이 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 낙찰가에 얼마를 더 부담하게 될지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 16층1603호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유관계가 핵심
2021.11.25 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2022.03.16 주식회사수경어패럴 명의 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 2022년 및 2023년의 기존 근저당 일부는 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 한국캐피탈주식회사 근저당과 압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 21명 중 14명이 말소기준 전 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.27 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.15 | 가능·미상 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.04 | 가능·미상 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.24 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
말소기준 이후 전입한 김성은·곽로훈·최요셉·김민희·김준석·주규성·이동관은 전입 시점 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 이세형·홍지현·김학관·신우철·김호진·방의신·배병권·정호균·강석준·한준호·홍동기·여대경·서지환·김산해는 말소기준 전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,920,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고, 미배당은 4,762,054,000원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 선순위 가능 점유자의 미상 보증금 또한 별도로 확인해야 하므로 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 민간임대주택등기·토지 및 이용상태
- 용도. 감정 이용상태상 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으며, 사건 물건의 용도도 오피스텔입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.16 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 처리 여부는 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지 접함으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 14명 보증금 확인. 이세형·홍지현·김학관·신우철·김호진·방의신·배병권·정호균·강석준·한준호·홍동기·여대경·서지환·김산해의 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 배당요구 확인. 강석준은 2025.02.04, 최요셉은 2025.03.27, 주규성은 2025.03.24, 배병권은 2025.04.15 배당요구가 확인됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국과 평택시 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 신건 가격에만 반응하지 않기. 현재 최저가 161,000,000원은 감정가와 동일하지만, 선순위 가능 점유자의 미상 보증금 때문에 실질취득가는 더 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “161,000,000원이 최종 비용이라는 전제가 성립하지 않는다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에 확인된 점유자 21명 중 14명이 2023.04.24 말소기준보다 먼저 전입했고, 이들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 그래서 핵심은 현재 최저가 161,000,000원이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 추가 부담할 수 있는지입니다.
현재 배당표는 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 그것만으로 선순위 가능 임차인의 인수 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 산정 불가이며, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 접근은 이 사건에서 적절하지 않습니다. 입찰 판단의 선결조건은 14명의 임대차관계와 보증금 확인입니다.
