수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 102동 4층 411호, 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 천상기이고, 2022.03.14 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 인천산림조합의 채권최고액 142,800,000원 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 “채권이 많다”는 사실 자체보다 매수인에게 무엇이 남는가입니다. 현재 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 2022.03.14 접수된 민간임대주택등기가 확인되며, 그 등기에 대해서는 매각 소멸 여부가 확정적으로 표시돼 있지 않습니다. 따라서 금전 인수액 0원과 별개로 민간임대주택 관련 존속·의무 관계를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층411호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 2022.03.14 소유권이전 등기 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.14 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2022.03.14 인천산림조합 근저당권입니다. 2026.08.28 이 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 한국캐피탈주식회사 근저당권, 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당권은 2023.03.27 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 21명, 전입은 모두 말소기준 이후
확인된 실제 임차인은 21명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 가장 이른 전입일도 2022.04.07로 말소기준일 2022.03.14보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 각 임차인은 대항력 없음으로 분류되고 매수인 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 김성은을 제외한 다수 임차인은 보증금이 확인되지 않고, 전원 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 177,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 177,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득도 177,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 수치가 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 5,509,987,421원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 5,544,891,821원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 5,572,815,341원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 5,509,987,421원에서 5,544,891,821원, 5,572,815,341원으로 늘어납니다. 이 변화는 채권자 회수 문제이고, 현재 계산상 매수인의 보증금 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,278,000원 |
| 2. 근저당 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 5,683,709,421원 중 현재 시나리오의 채권자 배당액은 173,722,000원, 미배당액은 5,509,987,421원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태·토지 특성 기준)
- 용도. 물건은 업무시설(오피스텔)로 분류됩니다. 아파트를 전제로 한 시세·수요 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 토지 특성. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지로 조사돼 있습니다.
- 도로. 중로2류와 중로3류에 접하며 공공공지에도 접합니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,416,000원/㎡, 토지면적은 16,362㎡로 조사돼 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 177,000,000원의 시장 대비 할인·할증 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2022.03.14 접수번호 10069의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 형태로 처리되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 21명 점유관계. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도에서는 점유자별 사용 부분과 현황 확인이 필요합니다.
- 임대차 원본. 김성은 외 다수 임차인의 보증금·차임이 확인되지 않고, 전원 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 국세 압류. 2024.10.18 국의 압류가 있으므로 세액과 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 수치가 없는 상태에서는 신건 177,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 등기 최신성. 2026.08.28 말소기준 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실까지 포함해 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 금전 인수 구조만 보면 비교적 분명합니다. 말소기준일은 2022.03.14이고 실제 임차인 21명의 전입일은 전부 그 이후이므로 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 현재 계산상 없습니다. 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 점유 인원이 21명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수이며, 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기까지 존재합니다. 여기에 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 177,000,000원의 가격 경쟁력도 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 인수는 0원, 점유·민간임대주택등기·가격 검증은 별도”로 요약하는 것이 가장 일관된 권리분석입니다.
