수원지방법원 2025타경40552. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 4층 409호의 업무시설(오피스텔)입니다. 천상기는 2022.03.14. 거래가 180,818,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 인천산림조합이 채권최고액 142,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 배당 시뮬레이션상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 “임차인 없는 안전형”으로 보면 안 됩니다. 현황조사에는 21명의 임차인이 나타나고, 그중 김성은의 보증금 5,000,000원·월세 650,000원만 확인됩니다. 나머지 20명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 계약 내용은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층409호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 2022.03.14. 거래가 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 이용 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 4,416,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.14.
말소기준 근저당 이후에는 한국캐피탈주식회사의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당, 농협은행의 가압류 2건, 평택세무서장 압류, 국민은행·신용보증기금 가압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 인천산림조합의 말소기준 근저당은 2026.08.28. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차인 현황 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 확인된 21명은 모두 2022.03.14. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인된 사람은 김성은 1명이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 2025.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 177,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 177,000,000원입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 대조할 수 있는 실거래 자료가 없어, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 177,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 141,600,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 113,280,000원 · 감정가 64% |
| 현재 실질취득 | 177,000,000원 · 매수인 인수 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 2. 근저당 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,683,709,421원 중 173,722,000원이 배당되고, 미배당액은 5,509,987,421원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재된 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 16,362㎡입니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 철도보호지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 21명 원본 대조. 전원 대항력 없음으로 정리돼 있지만 20명의 보증금과 다수의 점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 강석준 2025.02.04, 주규성 2025.03.24, 최요셉 2025.03.27, 배병권 2025.04.15 배당요구 내역이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.14. 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권자는 2026.08.28. 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없으므로 감정가 177,000,000원만으로 싸거나 비싸다고 결론내리지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘다수 임차인 확인’이 먼저다
권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.14. 인천산림조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 21명의 전입일은 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이 물건에는 임차인 21명이 조사돼 있고 그중 20명은 보증금이 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 177,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 핵심은 “인수금이 있느냐”보다 임차관계와 등기 상태를 얼마나 정확히 원본 대조하느냐에 있습니다.
