수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 18층 1805호로, 건축물 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사수경어패럴이며, 말소기준권리는 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 한국캐피탈주식회사 근저당권 4,800,000,000원, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부 후순위 권리보다 점유·임차관계가 핵심입니다. 총 21명의 임차인이 확인되고, 그중 이세형·홍지현·김학관·신우철·김호진·방의신·배병권·정호균·강석준·한준호·홍동기·여대경·서지환·김산해 등 14명은 말소기준일인 2023.04.24보다 앞서 전입했습니다. 이들의 보증금은 확인되지 않아 실제 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 18층1805호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 소유권 취득가액 | 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
등기상 말소기준은 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당권, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 평택상호저축은행 및 피티골드제삼차주식회사 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 21명, 대항력 14명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인된 21명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 이 중 14명은 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 특히 이 14명의 보증금이 미상이므로 낙찰가만으로 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 / 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 / 미상 | 2025.04.15 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 / 미상 | 2025.02.04 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 / 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | — | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 4,920,000,000원, 채권자 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 4,762,054,000원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 대항력 임차인 14명의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 별도
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 4,762,054,000원 | 37,946,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 4,793,803,200원 | 6,196,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 4,819,202,560원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금과 실제 배당액이 확인되기 전에는 각 회차의 실질취득액 역시 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정 이용상태·토지 정보 기준)
- 용도. 감정 이용상태에서 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방이며 토지면적은 16,362㎡입니다.
- 도로. 중로각지로 기재되어 있고 중로2류 및 중로3류에 접합니다.
- 지역·지구. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 보증금 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금’을 기준으로 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 등기의 현재 효력과 매각 후 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 21명으로 조사되어 있어 실제 1805호의 점유관계와 각 임차인의 사용 부분을 명확히 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 거래와 최신 거래가를 확보한 뒤 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘인수액’이 먼저다
신건 최저가 161,000,000원만 보면 구조가 단순해 보일 수 있지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 실제 임차인 21명 중 14명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 그들의 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 0원이라는 숫자보다 이 미확인 임차보증금이 우선입니다.
따라서 현재 단계의 실질취득액은 161,000,000원 + 확인되지 않은 인수액으로 봐야 하며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 여기에 2022.03.16 민간임대주택등기의 처리 여부도 확인이 필요합니다. 임차보증금과 배당관계가 확정되기 전에는 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기 어려운 사건입니다.
