수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 17층1704호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원, 국·평택시 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사상 다수의 점유자가 확인되고, 그중 14명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있습니다.
특히 이 14명의 보증금은 확인되지 않은 경우가 대부분입니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 배당표상 “매수인 인수 0원”으로 계산된 숫자만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 최저매각가 161,000,000원은 입찰 출발점일 뿐, 실질취득가의 상한을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 17층1704호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.04.24 설정된 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당과 국·평택시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.03.16에는 민간임대주택등기가 있고, 2022.04월부터 2022.05월 사이 전입한 점유자들이 다수 확인됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 임차보증금 인수 여부를 별개의 문제로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 인수액 확정 전 입찰가 계산 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.27 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 있음 | 2025.04.15 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 있음 | 2025.02.04 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.24 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 없음 |
대항력 표시는 전입일과 말소기준권리 2023.04.24의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많아 우선변제·실제 배당·인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에서는 채권자 총액 4,920,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고 4,762,054,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 대항력 임차인의 실제 보증금도 확정되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 4,762,054,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 4,793,803,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 4,819,202,560원 |
이 사건은 유찰 후 최저가가 128,800,000원 또는 103,040,000원으로 내려가더라도, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가에 인수액이 더해지기 때문입니다. 따라서 유찰 = 실질취득가 하락으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·화재경보설비·지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 도로. 중로각지이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 14명 보증금 확인. 보증금이 미상인 선순위 대항력 임차인의 계약내용을 확인하지 않고는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 실제 배당 및 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 후순위 권리와 임차권 구분. 근저당·압류가 매각으로 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 실질취득가 기준 판단. 최저매각가가 아니라 낙찰가에 실제 인수하게 될 미배당 보증금을 더한 금액으로 경제성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금부터”
이 사건의 등기상 후순위 근저당·압류는 매각으로 정리되지만, 권리분석의 중심은 따로 있습니다. 말소기준권리인 2023.04.24보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 14명이고, 이들의 보증금 대부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 161,000,000원을 보고 싸다거나 비싸다고 평가할 단계가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금·확정일자·배당내역을 확정한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다.
