수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 101동 13층 1305호 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사수경어패럴이고, 갑구 2번 소유권이전은 2022.03.16 접수됐으며 거래가액은 157,618,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.24 접수된 평택축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 평택세무서·평택시 압류, 한국캐피탈 근저당, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 확인된 21명 중 14명이 2022년에 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 이 14명의 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 13층1305호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 점유·임차인 | 21명 · 이 중 말소기준 이전 전입 14명 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 핵심
2022년에 설정됐던 평택상호저축은행 근저당 122,400,000원과 피티골드제삼차주식회사 근저당 2,400,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준점은 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당이며, 이후 2023.05.31 한국캐피탈 근저당 4,800,000,000원, 2024년 압류 2건, 2025년 임의경매개시결정 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 21명, 선순위 가능·미상 14명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관은 없습니다. 아래 21명은 모두 실제 점유·임차 관련 조사 대상입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 2025.02.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 161,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 점유자 14명의 보증금이 확인되지 않았다는 사실입니다. 따라서 가격 비교의 기준이 되어야 할 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,920,000,000원 중 예상배당 157,946,000원, 미배당액은 4,762,054,000원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 승계액은 별도 확정이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지 정보 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 기호 (2)~(25)는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 철도보호지구·가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 자료 대조. 감정요항의 위치 및 주위환경에는 평택시 진위면 은산리 문구가 함께 기재돼 있어, 장당동 1305호의 실제 입지 판단에는 소재지와 감정서 원문을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 14명 보증금 확인. 각 보증금이 확인돼야 낙찰 후 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 예상 배당액을 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
- 배당요구자 확인. 강석준은 2025.02.04, 최요셉은 2025.03.27, 주규성은 2025.03.24, 배병권은 2025.04.15 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 접수된 민간임대주택등기의 경매 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표를 ‘인수 0’ 근거로 사용하지 않기. 현재 예상배당은 등기권리 중심 계산으로, 보증금 미상 선순위 임차인의 실제 승계부담을 확정하지 못합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교값이 없는 데다 실질취득가도 미확정이므로, 감정가·최저가 161,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘161,000,000원’이 아니라 미확인 보증금
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 경매 권리분석의 결론을 바꾸는 것은 말소기준 이전 전입자 14명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 결과적으로 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
현재 최저가 161,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 곧 총 취득비용이라고 볼 수 없기 때문입니다. 이 물건은 등기 말소관계보다 임차인 14명의 보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
