수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 102동 4층 412호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2022년 3월 14일 인천산림조합의 채권최고액 142,800,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 현황조사에 잡힌 임차인 21명의 전입일은 가장 빠른 경우도 2022년 4월 7일로, 말소기준보다 뒤입니다.
따라서 큰 채권총액과 미배당액을 곧바로 매수인의 부담으로 볼 사건은 아닙니다. 현재 177,000,000원 매각 가정에서 채권 미배당은 5,509,987,421원에 달하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 점유자 수가 많고 보증금이 알려지지 않은 임차인이 다수이므로, 권리 인수와 별개로 배당·명도 실무 확인량은 적지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층 412호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 2022.03.14 소유권이전등기 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.03.14 근저당
말소기준 근저당은 처음 인천산림조합 명의로 설정됐고, 2026.08.28 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 됐습니다. 그 뒤의 한국캐피탈 근저당, 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 21명 — 대항력은 모두 없음
현황조사상 임차인은 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 신고도 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.14 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 김성은을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 2025.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행 | 265,334,054원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 | 316,400,606원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,683,709,421원 중 173,722,000원이 채권자에게 배당되고, 5,509,987,421원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·토지 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 분류된 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 관련 구역. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지 접함으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.14 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차인 21명 실점유 확인. 전입은 모두 후순위지만 점유자가 많습니다. 실제 점유 호실·점유관계와 인도 범위를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 김성은 외 다수의 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 최우선변제 가능성까지 포함해 확인하세요.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성의 배당요구 접수 이력을 최종 배당요구종기 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 채권 미배당과 인수액 구분. 신건 기준 미배당 5,509,987,421원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단은 별도로. 이 자료에는 실거래 비교값이 제시되지 않으므로 감정가 177,000,000원의 가격 메리트를 권리분석만으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 21명의 점유 확인
이 사건의 권리 기준은 선명합니다. 2022.03.14 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 21명은 모두 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 신건 177,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 141,600,000원, 2회 유찰 113,280,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 확인할 것이 없다”는 유형은 아닙니다. 임차인 수가 21명이고, 보증금 미상자가 다수이며, 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기도 있습니다. 따라서 권리의 핵심 결론은 선순위 임차보증금 인수 없음이지만, 실제 입찰 전 핵심 과제는 점유관계·배당·민간임대주택등기의 최종 확인입니다.
