수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 102동 26층2622호, 용도는 오피스텔입니다. 소유자는 권수경이고 2022.03.21 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 259,393,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 함께 설정됐습니다. 권리분석의 기준점은 2023.05.31 한국캐피탈주식회사의 근저당권 4,800,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2022.09.19 삼성전자주식회사가 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정했고, 등기상 이 권리는 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 판정돼 있습니다. 여기에 2022.04.07부터 2022.05.02 사이 전입한 점유자 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 말소기준보다 전입이 빠르므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층2622호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정요항상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 259,393,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준 이후에는 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 국세 압류 2건, 평택시 압류 1건, 서울보증보험 주식회사 가압류 26,950,000,000원, 한국캐피탈의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 21명, 선순위 전입 14명
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 21명은 모두 실제 점유·임차 조사 대상입니다. 이 중 14명은 2023.05.31 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 2025.02.04 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 미상 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 2025.04.15 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 미상 |
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 미상 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 미상 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 미상 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 미상 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 2025.03.24 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 | 2025.03.27 |
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성전자주식회사 | 230,000,000원 | 221,050,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 32,208,843,437원, 채권자 배당액은 221,050,000원, 미배당액은 31,987,793,437원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 31,987,793,437원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 32,032,163,437원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 32,067,659,437원 |
현재 확인되는 동일 평형 실거래 비교자료가 없어 225,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 유찰입니다. 매각가가 180,000,000원 또는 144,000,000원으로 내려가더라도, 삼성전자 전세권과 선순위 전입자 14명의 보증금 문제가 그대로 남는다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정요항은 기호 (2)~(25)를 업무시설(오피스텔)로 기재하고 있으며, 본 사건의 용도도 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층건으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류·중로3류 및 공공공지에 접합니다.
- 민간임대주택. 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 삼성전자 전세권부터 확인. 2022.09.19 전세금 230,000,000원의 선순위 전세권이 실제 매각 후 존속하는지, 배당요구 및 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 14명 전수 확인. 각 점유자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 등기된 민간임대주택 관련 의무가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 2건과 평택시 압류 1건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 별도. 동일 평형 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가 225,000,000원의 시세 메리트는 판단을 유보해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·배당요구 종기 이후 제출서류를 서로 대조해 전세권과 임차관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 사건의 핵심은 신건 225,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 삼성전자 전세권 230,000,000원과, 역시 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 14명의 점유자입니다. 선순위 전세권만 그대로 부담해도 현재 최저가와 합친 금액은 455,000,000원입니다. 여기에 선순위 점유자들의 미상 보증금까지 더해질 수 있습니다.
후순위 가압류·압류·한국캐피탈 근저당은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 권리가 해결되지 않은 상태에서는 “유찰돼서 싸졌다”는 판단을 할 수 없습니다. 전세권의 소멸 여부와 14명의 실제 보증금을 확인해 총 인수액을 숫자로 확정한 뒤 그 금액과 시세를 비교하는 순서가 필요합니다.
