수원지방법원 2025타경40552. 평택고덕아이파크 102동 4층 413호로, 사건의 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 천상기이고, 2022.03.14 인천산림조합의 채권최고액 142,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·한국캐피탈 근저당·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
말소기준 근저당은 2026.07.30 확정채권양도를 원인으로 2026.08.28 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 권리의 이전이 있었더라도 순위의 기준이 되는 최초 설정일은 2022.03.14입니다. 따라서 점유자들의 전입일과 이 날짜를 대조하는 것이 임차관계 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층413호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 | 오피스텔 · 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 공시지가 4,416,000원/㎡ · 지목 대 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.14
말소기준 이후에는 한국캐피탈주식회사 근저당, 농협은행 가압류, 평택세무서 압류, 국민은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각물건명세서 기재를 원문으로 대조해야 합니다.
② 점유자 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 기재된 점유자들의 전입일은 모두 2022.03.14 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 김성은을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 경우가 대부분이며, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아 명도와 실제 임대차관계는 별도 점검이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.27 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.15 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.04 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.24 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건가만 존재
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 177,000,000원인 신건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 5,509,987,421원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 5,544,891,821원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 5,572,815,341원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 141,600,000원, 113,280,000원으로 내려가지만 예상배당상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이지, 제시된 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 근저당 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 177,000,000원에서 집행비용 3,278,000원, 인천산림조합 근저당 142,800,000원, 한국캐피탈주식회사 근저당 30,922,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당은 5,509,987,421원이고 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 감정 이용상태에는 업무시설(오피스텔)이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 27층 건물로 기재되어 있고 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,362㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로·계획. 중로2류·중로3류 접함, 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 대조. 현황조사상 점유자의 실제 호실 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·월세와 현재 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성은 문건접수상 배당요구 사실이 있으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 매각조건과 점유·임대차관계에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 원문을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전. 2022.03.14 인천산림조합 근저당은 2026.08.28 한국자산관리공사로 이전되어 있으므로 현재 채권자 표시는 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 177,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2022.03.14 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 점유자들도 모두 그 이후 전입입니다. 예상배당 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다수 점유자의 구체적인 임대차·명도관계와 민간임대주택등기 확인입니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 현재 신건가 177,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮게 계산되지만, 점유관계 확인과 가격 검증은 반드시 남아 있는 사건입니다.
