수원지방법원 2025타경40552. 경기도 평택시 경기대로 945, 평택고덕아이파크 102동 4층 408호입니다. 감정평가 이용상태에는 업무시설 가운데 기호 (2)~(25)가 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 천상기이며 2022.03.14 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 먼저 접수되고, 이어 인천산림조합의 채권최고액 142,800,000원 근저당이 설정됐습니다.
권리의 기준점은 2022.03.14 인천산림조합 근저당입니다. 이후 한국캐피탈주식회사 근저당, 농협은행·국민은행·신용보증기금의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 기준 근저당은 2026.08.28 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층408호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 천상기 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,064,008,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2022.03.14 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당 2,400,000,000원은 2023.03.27 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.05.31 한국캐피탈주식회사 근저당 4,800,000,000원부터 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 신고로 제외할 대상은 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2022.04.07로, 2022.03.14 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 21명 모두 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 / 650,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 177,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 177,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 인천산림조합 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 4,800,000,000원 | 30,922,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 265,334,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 316,400,606원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 19,715,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 107,100,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 32,359,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 5,683,709,421원 중 173,722,000원이 배당되고, 미배당은 5,509,987,421원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서 한국캐피탈주식회사에는 30,922,000원만 배당되고, 1회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 신건 5,509,987,421원, 1회 유찰 시 5,544,891,821원, 2회 유찰 시 5,572,815,341원입니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아니며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 건물·토지 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태에는 기호 (1)은 업무시설(사무소), 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도가 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 용도지역은 준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 용도지역지구. 철도보호지구·가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.03.14 접수번호 10063으로 말소기준 근저당보다 앞선 순번입니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리와 의무관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 21명 점유 확인. 대항력은 없지만 점유·명도 상대방이 다수일 수 있으므로 실제 점유 호실·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김성은 외 대부분의 보증금이 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당 및 명도 협의에 필요한 금액을 보완 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 177,000,000원과 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·유사 면적 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원으로 계산돼 있습니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 숫자상 핵심은 분명합니다. 현재 최저가는 177,000,000원, 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인 21명은 모두 2022.03.14 말소기준 근저당보다 늦게 전입했습니다. 따라서 대항력 임차보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 접수 순번의 민간임대주택등기가 존재하고, 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 비교자료가 없어 177,000,000원이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 금전 인수는 0원이지만, 임대등록·다수 점유·가격 검증을 모두 확인하고 들어가야 하는 유형입니다.
