수원지방법원 2025타경40552. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 807호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원으로, 유찰되지 않은 신건입니다.
소유자 권수경 명의로 2022년 3월 21일 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 한국캐피탈의 근저당권과 여러 압류·가압류가 설정되었고, 한국캐피탈의 신청으로 경매가 개시되었습니다.
등기상 후순위 담보권의 소멸 여부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 다수의 임차 관련 인물, 확인되지 않은 임대보증금, 민간임대주택등기 및 비교 시세 부재가 겹쳐 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 8층 807호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 권수경 (2022.03.21 소유권이전 · 등기 거래가액 180,818,000원) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 177,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 경매신청 채권자 | 한국캐피탈 주식회사 |
| 신청채권자 청구액 | 3,064,008,958원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.03.21 민간임대주택등기 · 현재 등기 존속 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제시된 권리분석 및 배당 시나리오 기준) |
| 임차 관련 현황 | 21명 기재 · 807호 실제 임차인 수 및 점유 범위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 권리이며, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정 역시 소멸 대상으로 분류됩니다.
2022년 7월 설정되었던 피티골드제삼차주식회사의 근저당권은 2023년 3월 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 후순위 근저당권은 한국캐피탈의 을구 4번 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 21명 기재, 실제 점유자 특정이 먼저
현황조사 등에는 임차 관련 인물 21명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 인물은 없지만, 21명 모두가 이 경매 목적물인 807호의 실제 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다. 점유 부분이 전부 미상으로 기재되어 있어 해당 호실에 속하는 임차인부터 구분해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 3월 21일 이후이며, 각 인물은 전입일 기준 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유 범위도 불명확하므로, 이를 근거로 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차 관련 인물 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2023.07.22 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 추정 |
| 곽로훈 | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 이세형 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 홍지현 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 최요셉 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 2025.03.27 배당요구 |
| 김학관 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 신우철 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 김호진 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 방의신 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 배병권 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 2025.04.15 배당요구 |
| 정호균 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 김민희 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 김준석 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 강석준 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 2025.02.04 배당요구 |
| 한준호 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 홍동기 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 주규성 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 2025.03.24 배당요구 |
| 여대경 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 이동관 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
| 서지환 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 명세서 대조 |
| 김산해 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 계약 확인 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제권은 확정일자·임대차계약·배당요구 요건 등을 확인해야 하며, 인수 여부 역시 해당 호실의 실제 임대차관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 최종 판단할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 최저가 1.77억, 시세 메리트는 미판정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원입니다. 소유자의 등기 거래가액은 180,818,000원으로 확인되지만, 이는 과거 취득 거래가액이므로 현재 시세를 대표하지 않습니다.
동일 단지·동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격에 입찰할 수 있게 되더라도 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 소유자 등기 거래가액 | 180,818,000원 | 과거 거래 · 현재 시세 대용 불가 |
| 감정가 | 177,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 177,000,000원 | 신건 · 가격 메리트 미판정 |
| 1회 유찰 시 | 141,600,000원 | 감정가의 80% · 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 113,280,000원 | 감정가의 64% · 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,278,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 한국캐피탈 근저당 | 4,800,000,000원 | 25,722,000원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
신건 최저가를 매각가로 가정한 단순 추정입니다. 서울축산업협동조합과 한국캐피탈의 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 세금 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
가정된 매각대금 177,000,000원에서 집행비용 3,278,000원을 제외하면 채권자에게 배분되는 금액은 173,722,000원입니다. 추정표에서는 서울축산업협동조합에 148,000,000원, 한국캐피탈에 25,722,000원이 배당되고 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
한국캐피탈 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권최고액 4,800,000,000원을 807호만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 서울보증보험의 거액 가압류 역시 해당 채권 전체를 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 입찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 한국캐피탈 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 177,000,000원 | 0원 | 25,722,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 141,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 113,280,000원 | 0원 | 0원 |
유찰 가정에서 낙찰대금이 낮아지면 한국캐피탈의 배당액은 줄어들지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 증가하지 않습니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.
그러나 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 매수 적정가격을 결정할 수는 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 임대차 조건, 점유 상태, 관리비 및 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 물건 용도. 경매 목적물은 평택고덕아이파크 101동 807호 오피스텔입니다. 감정평가 요항에는 업무시설 중 사무소와 오피스텔이 구분되어 기재되어 있으므로 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 감정평가 요항에 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다. 해당 호실의 개별 설비 및 유지 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 용도. 소재지 토지 관련 사항에는 준주거지역과 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 요항의 다른 소재지 설명과 구분하여 807호의 토지 및 대지권 사항을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대주택 등록. 민간임대주택등기가 존속하므로 임대의무기간, 임대료 관련 제한 및 경매 후 등록 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 현재 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다. 동일 단지의 오피스텔 거래와 임대조건을 우선 비교해야 합니다.
- 가격 판단. 과거 소유권이전 거래가액 180,818,000원과 감정가 177,000,000원만으로 적정 낙찰가를 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 807호 실제 점유자 특정. 현황조사 등에 기재된 21명 중 해당 호실의 임차인과 점유자를 확인하고, 임차인이 아닌 인물 또는 다른 호실 관련 인물을 구분해야 합니다.
- 보증금·확정일자 검증. 김성은의 보증금 5,000,000원 외에는 임차 관련 인물의 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최요셉·배병권·강석준·주규성의 배당요구가 접수되어 있습니다. 해당 호실과의 관계, 배당요구의 범위 및 실제 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 임대사업자 현황과 임대의무기간, 임대차계약 및 경매 후 법적 처리 여부를 검토해야 합니다.
- 감정평가 목적물 대조. 장당동 807호와 진위면 은산리 관련 설명이 혼재되어 있으므로 해당 호실의 평가 내역, 이용상태와 토지 현황을 분리하여 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 단지·동일 용도 오피스텔의 최근 거래와 최신 거래, 가격 추세를 확인한 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 세금·배당 검증. 평택세무서장 및 기흥세무서장의 압류가 존재합니다. 세금 채권액과 실제 배당 순위가 추정표에 반영되지 않았으므로 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 한국캐피탈 근저당권과 관련된 공동담보목록 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 비용 확인. 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태와 인도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 위험 0은 다르다”
평택고덕아이파크 807호는 말소기준권리 이후 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다.
그러나 임차 관련 인물 21명의 점유 부분이 미상이고, 대부분의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 실제로 807호에 적용되는 임대차관계부터 특정해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기가 존속하고, 감정평가 설명의 목적물 일치 여부에도 확인할 사항이 있습니다.
가격 측면에서도 감정가 177,000,000원이 현재 실거래 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정하더라도 가격 메리트가 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·임대관계와 시세 검증은 아직 끝나지 않았다는 것입니다. 실제 임차인과 목적물을 특정하고 민간임대 관련 의무 및 최근 실거래가격을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.
